較早前，政府公布截至今年9月30日止，興建中但未出售的私人住宅單位有4.8萬個，預計將在未來一至兩年落成；已批出但未發展用地則可供應1萬個住宅單位，已落成的貨尾單位有1.5萬個，已落成但空置居屋單位則達2000個。故未來3年，香港住宅樓市的實質供應量達9.3萬個單位，若按過去數年每年平均吸納量2.3萬個計算，未來3年，香港住宅樓宇的供應量較需求量每年多8000個單位。從上述數據看，香港住宅樓市出現斷層的說法並不成立。
現時香港的經濟發展良好，且大部份香港銀行的最優惠利率已降至5厘，為1980年至今最低水平，另部份銀行更把儲蓄利率降至0.01厘，故現時似是置業的良好時機。但是，估計來年香港的經濟增長率，將由本年預測的7.5%回落到4%至5%。另外，香港利率低於美國利率此一情況亦只屬暫時性，在聯繫滙率機制下，香港的利率方向最終亦需跟隨美息走勢。市場估計美國聯邦儲備局將繼續加息來控制通脹，故可以推斷香港的低息環境最終會結束，經濟增長放慢及利率向上，將對來年樓市發展構成陰影。
筆者認為，現時大部份地產發展股的估值已偏高，如恒基地產（012）及新鴻基地產（016），股價分別較資產淨值出現4%及15%溢價，恒隆地產（101）、信和置業（083）及長江實業（001）的股價較資產淨值折讓率亦已分別收窄至9.7%、13.5%及7.7%。高估值股份對負面因素及消息將特別敏感，故現階段高追地產股的風險實在頗高。
反觀物業投資股，即俗稱收租股則仍可看好，原因是它們的估值仍屬合理水平，其中華人置業（127）、希慎興業（014）、太古A（019）、會德豐（020）、恒隆集團（010）及大昌集團（088），股價較資產淨值折讓率分別為19.9%、28.9%、17.6%、32.3%、51.7%及48%，即將上市的領匯基金（2382）最高定價等同其每單位資產淨值10.83元，較每單位有形資產淨值10.02元出現8.1%溢價。若領匯成為指標，這將令市場重估收租股估值，屆時收租股股價較其資產淨值之折讓率將有望收窄。
在眾多物業投資股中，筆者認為希慎興業可看高一線，原因是其持有的物業組合質素高，商舖物業分布於銅鑼灣黃金地段，將充份受惠於自由行及零售業增長。因此筆者推介希慎興業，目標18.30元，跌穿15.35元止蝕。
鄭安達 順隆證券分析員
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