【本報訊】精於走法律罅的長江實業（001），抓着政府在當年出售紅磡灣兩幅商業土地時，地契內未有加註「酒店發展不可散售」條款，有機會將兩個酒店項目分拆出售，不必補地價，即由酒店房搖身一變為臨海豪宅，同時令項目價值飆升超過1倍，至總值高約146億元。長實於今年9月已向地政總署，申請商業預售樓花同意書。
地政署發言人表示，有關地皮地契列明是非工業用途，不包括住宅，可發展酒店或商用物業，現時發展商正向地政署，申請分拆預售建築中的商業發展，並無牴觸地契限制，故不牽涉補地價問題。
她說，地政署03年開始修例，於所有新批的酒店地契上，註明不可分拆出售，但上述的紅磡灣兩幅地皮地契是01年批出，且不屬酒店用途，地契沒有列明不可分拆出售，故現時發展商的做法並無違例。
地產界人士認為，長實洞悉各種規劃及地政方面的灰色地帶，經過精心部署，不費分文補地價，巧妙地在商業用地發展海景「住宅」，然後分拆出售；方法是先以同屬商業類別的酒店建築模式，避過屋宇條例管制發展「酒店式分層住宅」，再效法寫字樓般申請分拆出售。
資料顯示，長實02年7月初曾被屋宇署否決兩家酒店的申請，原因是設計太似私人住宅，屋宇署並不批准在原規劃為商業用途的地皮上發展住宅。當時長實提交的計劃，沒有一般酒店應有的附屬設施，且客房面積太大又設獨立冷氣，長實曾解釋有關設計是因應家庭旅客需求及環保考慮。
不過，同月長實修訂建築設計，加設中央冷氣系統成功闖關，最終獲屋宇署批准興建兩家合共逾3000間客房的酒店。
兩項目總樓面約244萬平方呎，其中九龍內地段11103號地皮，會包括建一個公眾停車場。卓德測計師行執行董事陳超國表示，因為兩項目在業權上與一般住宅有別，而且酒店式管理將涉及較高管理費，所以售價不能以一般豪宅價值評估，他預計，其平均售價每方呎可達6000元，臨海單位更可達8000元，其總值約146億元。以四星級酒店的每間房值200萬元來評價，作為酒店項目，價值只約62億元，現在變身為豪宅，隨時多賺數十億元。
