【本報訊】精於走法律罅的長江實業(001),抓着政府在當年出售紅磡灣兩幅商業土地時,地契內未有加註「酒店發展不可散售」條款,有機會將兩個酒店項目分拆出售,不必補地價,即由酒店房搖身一變為臨海豪宅,同時令項目價值飆升超過1倍,至總值高約146億元。長實於今年9月已向地政總署,申請商業預售樓花同意書。
地政署發言人表示,有關地皮地契列明是非工業用途,不包括住宅,可發展酒店或商用物業,現時發展商正向地政署,申請分拆預售建築中的商業發展,並無牴觸地契限制,故不牽涉補地價問題。
她說,地政署03年開始修例,於所有新批的酒店地契上,註明不可分拆出售,但上述的紅磡灣兩幅地皮地契是01年批出,且不屬酒店用途,地契沒有列明不可分拆出售,故現時發展商的做法並無違例。
地產界人士認為,長實洞悉各種規劃及地政方面的灰色地帶,經過精心部署,不費分文補地價,巧妙地在商業用地發展海景「住宅」,然後分拆出售;方法是先以同屬商業類別的酒店建築模式,避過屋宇條例管制發展「酒店式分層住宅」,再效法寫字樓般申請分拆出售。
資料顯示,長實02年7月初曾被屋宇署否決兩家酒店的申請,原因是設計太似私人住宅,屋宇署並不批准在原規劃為商業用途的地皮上發展住宅。當時長實提交的計劃,沒有一般酒店應有的附屬設施,且客房面積太大又設獨立冷氣,長實曾解釋有關設計是因應家庭旅客需求及環保考慮。
不過,同月長實修訂建築設計,加設中央冷氣系統成功闖關,最終獲屋宇署批准興建兩家合共逾3000間客房的酒店。
兩項目總樓面約244萬平方呎,其中九龍內地段11103號地皮,會包括建一個公眾停車場。卓德測計師行執行董事陳超國表示,因為兩項目在業權上與一般住宅有別,而且酒店式管理將涉及較高管理費,所以售價不能以一般豪宅價值評估,他預計,其平均售價每方呎可達6000元,臨海單位更可達8000元,其總值約146億元。以四星級酒店的每間房值200萬元來評價,作為酒店項目,價值只約62億元,現在變身為豪宅,隨時多賺數十億元。