隨着經濟基本因素持續改善、利率偏低及資產價格大幅折讓，在這等有利環境下，亞洲地產市場看來勢將持續漲勢。在過去3年，中國、泰國和南韓經濟暢旺，帶動地產業升勢凌厲，預期短期內可進一步攀升。而香港、新加坡和東京等區內主要市場近幾年的表現雖乏善足陳，但在2003年下半年起，亦因投資氣氛改善而受惠。
美國地產投資市場的投資需求和游資亦持續偏高。由於市場資金充裕，形成投資者爭相購買物業的情況，特別是不少活躍買家持續爭奪最優質的重點物業。利率低企及融資途徑充足，為市場增添不少買家，而資產的定價亦愈走愈高。在競爭激烈的議價過程中，善用借貸的買家，一般在競逐物業方面佔有優勢。
儘管基本因素及市場競爭顯示投資困難，房地產將繼續提供吸引的投資良機。我們認為在未來5年，4大地產類別（零售、多戶式住宅、工廠及辦公室物業）的基本因素，將提供吸引的投資機會，而零售及多戶式住宅物業明年的前景最值得看好，在未來5年可期繼續會有穩健的表現。
至於歐洲方面，房地產的投資意欲持續強勁。房地產成為機構和私人投資者分散風險及賺取相對股債投資更強勁的收益。對於後者來說，德國公共基金在德國境外的投資，持續提供大量的正現金流動，而部份市場亦出現不少銀團貸款槓桿水平偏高的私人買家。相對之下，主要市中心的辦公室租務市場疲弱，不少市場的租值持續下跌。但我們發現，市中心的租值逐漸錄得正增長，反映辦公室租務市場回升。零售市場的需求較大，特別是購物中心和商店城的需求殷切，所以有關趨勢可望持續。我們預期在未來5年，區內市場將提供8至8.5%的年均總回報。
實際上，影響地產投資回報的主要因素有以下數項：
1. 租金、銷售和服務的收益
地產公司的收益來源繁多，包括商戶租金、銷售物業的收益及服務費。租金及管理費屬可預測的項目，但銷售收益則較為波動。
2. 資產淨值的變動
一家公司的資產淨值，取決於其資產估值，包括所承擔的債務（即貸款），而估值水平則由投資者對收益的需求所決定。
3. 利率與債券孳息
地產投資可說是兼具債券的收益特色與股票的增長潛力。利率突然調升，會利淡地產投資，但只要經濟持續增長，地產價值應可相應改善，儘管表現落後於大市。
4. 地產證券市場的結構性轉變
股價相對資產淨值是否出現折讓，取決於多項因素，當中最重要的，是稅項因素。相對於資產淨值，獲豁免徵稅的地產股（法國、荷蘭和比利時），股價易出現溢價。
5. 投資氣氛的轉變
退休基金、國際機構及零售投資者均屬長線投資者，並會把部份資金投資於地產股。但股價會因短線投資者買賣而容易出現波動。
總括來說，我們看好地產股的前景，並認為投資者可考慮在股票及債券的投資組合外，把地產投資視為獨立的資產類別。在目前前景欠明朗和回報偏低的情況下，投資者把投資組合分散於不同的資產類別、地區及行業，顯得尤為重要。往績顯示，地產為投資者帶來的益處包括：派息水平偏高、提供穩健的收益，而最重要的，是能有效地對抗通脹。
PatrickSumner
地產股份投資董事