本欄昨日談到領匯（2382）資產值之謎，事緣近日有議員指政府將價值千多億元的物業資產透過領匯以200餘億元集資上市，是港府賤賣港人資產云云。房屋及規劃地政局的梁展文，日前高調地反駁有關指控，表示領匯持有的資產總值308.5億元，此乃具經驗及聲譽的測量行，進行獨立估計而得出的估價。
正如昨日本欄所講，根據領匯的招股書顯示，領匯持有的物業是經由獨立物業估值師世邦魏理仕（CBRichardEllisLtd.）的估值而得出，領匯持有的物業總值308.5億元。
照道理，房屋及規劃地政局透過獨立測量行估值，得出領匯值308.5億元的資產值，原本應該頗「合理」。但綜觀早前港府才以僅8億多港元的補地價金額，將整個紅灣半島住宅部份賣給新世界（017），現時地產商將整個紅灣半島「拆了再興建」，仍可最少賺四五十億元！故此，從紅灣半島一事來看，港府對其資產的估值，真有商榷餘地，難免有賤賣港人資產的嫌疑。
從領匯的招股書顯示，領匯的零售商業部份，總值245.1億元，平均25130元一平方米，亦即2300多元一平方呎！嘩，據一些地產界朋友指出，以其商舖人流之廣，只是2300多元一呎的商場舖位，相信在今時今日真是很難搵。
至於領匯的車位設施，其估值為63.4億元，即平均每個車位值80226元！據某測量師跟筆者指出，這價錢根本連成本都不夠。從這些數字可見，繼紅灣半島後，港府再度賤賣港人資產的嫌疑頗高。
昨日梁展文的反駁中顯示，他以租金回報來衡量領匯的資產是否合理。筆者感到梁生真是太out了！因為單以近日飆升的貴價豪宅市場來看，若以他的合理回報來衡量呎價，相信已不易買到樓。
此外，據報道，梁展文先生引用聯席全球協調人所提供的資料，來反駁這次領匯上市並沒有賤賣資產。但筆者感到這些投資銀行皆從領匯上市而得益，若再以它們提供的資料來反駁，則好像不太「中立」，略嫌欠說服力。
近日市場資金極之充裕，港股的升勢可謂欲罷不能，大市在鞏固多日後，昨日午後再度發力，這次以中移動（941）為火車頭推高大市，中移動的升幅約為恒指帶來40多點升幅。
整體上，若短期沒有突發因素，促使資金流走，相信港股後市將反覆挑戰14500水平。
譚紹興
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