Fund策之道:<br>認購領匯的攻略及風險

Fund策之道:
認購領匯的攻略及風險

近期市場談論最熾熱的焦點,莫過於房委會推出的領匯(2382)房地產信託基金。此基金不但是本港首隻、亦是全球最大的封閉式上市房地產基金。與其他的地產基金一樣,領匯會每半年便把全數收益派送給投資者,預期息率高達6.8厘,於目前利率低企的環境下,不論較港元存款抑或美國10年期國庫券孳息,回報皆屬吸引。兼承一般房地產基金的傳統,領匯即將私有化的政府物業皆能產生穩定的現金流。是次由房委會分拆出來的資產,包括151個商場及178個停車場,其物業價值不會大上大落,故領匯其實兼具公用股及高息債券的特色。

營運效率有望提升
雖然領匯現時的招股價較資產淨值為高,與一般收租股有2至3成折讓比較,兩者價值似乎有所偏差,然而,要將收租及有租約在身的物業變現,會較為困難,相反一般私營化的物業,由於市場預期其營運效率有望提升,加上現時該基金借貸僅佔股東資金28%,較地產投資信託基金所規定的35%為低,顯示其尚有融資進行收購的空間,房委會亦已表示領匯日後可優先購買旗下多個商場,故投資者多會願意付出溢價買入。當然,這得要視乎未來租金的上升空間,能否抵銷其溢價而定。
同時要注意的,是領匯的派息乃按租金收入扣除營運成本後的淨收入計算,故未來物業會否計劃翻新、整體租務市場的發展,以及領匯接手物業後的管理效率,包括降低成本和改善資產質素的效果,皆對基金未來的派息比率有直接影響。

成本比率可期下降
縱然如此,投資者亦需了解領匯透過掛牌形式交易,及以封閉式基金的操作。以往此類基金上板後成交疏落,加上股價可升可跌,不能將其視為保證回報工具。倘若未來本地息率回升,又或者租務市場及地產市道欠佳,皆會拖累領匯股價下跌。
另一項要考慮的是盈利風險。由於領匯承諾會將租金收益百分百悉數派出,會否引發未來資金不足以購入其他資產,需另發新股,以致攤薄了現有股東的利益?同時領匯上市前成本對收入的比率(Cost-to-incomeratio)為54%,預期上市後首年度將降低至40%,長遠來說,若能降至與地產股看齊的平均30%至35%水平便更佳。
記得在2000年地鐵(066)上市時,採取每個申請人至少有1手的分配方法,由於認購反應熱烈,不少以大額認購的投資者,僅能取得3手或以下的股份。不過是次領匯貨源充足,集資額高達237億元,加上現時息口低企,透過孖展借貸方式認購也能享有3%折扣優惠,故借錢認購亦應有利可圖。

股價上升空間充裕
由於預期是次坊間反應將超乎理想,散戶認購部份超出100倍上限並非難事,這將會令國際配售額在回撥機制下相應減少,促使機構投資者要在上市後於二手市場吸貨,故預期領匯正式掛牌後,股價仍有1至2成的升幅。
至於成功獲配新股的投資者,可視乎其股息率是否處於10年期外匯基金票據加2%至3%的溢價範圍之內,來決定應否續持。按此計算,不少基金經理認為領匯的合理價應介乎11.12至13.15元左右。
黃敏碩
亨達投資研究聯席董事
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