早前尊貴的鄭大班議員，在電子傳媒中，大聲地指出，這次領匯（2382）招股上市，是政府賤買資產的行動。他更質疑房委會將市值逾1000億元的180個商場及停車場等物業，只集資200多億元，是賤賣港人的資產云云。
筆者對大班的言論頗感興趣，事關若領匯的資產值真是高達千億，領匯豈非以高達7成折讓招股？
嘩！領匯不僅較藍籌地產股折讓高，甚至比不少三四線地產的折讓高，假如是真的，真要「飛身」認購！
筆者於是從邊爐底，取出厚達五六百頁的領匯招股書，翻查其資產值，看看究竟是多少。從其招股書顯示，根據獨立物業估值師世邦魏理仕（CBRichardEllisLtd）的估值，截止2004年9月30日，領匯持有的零售設施市值為245.1億元，停車場則總值63.4億元，故此領滙持有的物業總值為308.5億元。
從上述可見，CB估計領匯持有物業的資產約值300多億元，與大班所講的千多億，相距達700多億元，究竟是哪一個正確？真是羅生門。一就是大班太樂觀，看地產市道太好；二就可能是CB太過保守，看不到未來新管理層接手後，大刀闊斧「執正」商場後調高租金的能耐。此外，CB亦可能看不到樓市的瘋狂程度。各位看官，你們會信哪一方呢？
假若CB的估值正確，則以領匯發行21.889億個單位計算，每股領匯（每個基金單位）持有的物業資產大約值14.09元。但各位切勿以為領匯的招股價10.83元相對很便宜，因為當中尚未計算如保證金、銀行貸款等負債。因此，若考慮這些負債項目後，領匯每股資產淨值便大約為10.02元，故相對10.83元招股價，領匯便有8.1%溢價。相信隨領匯的資產由「公營」轉為「私營」，將資產「執正」後，其價值相應增加，這溢價便很快變為折讓。至於如何將300多億元資產變為1000多億，真要看其管理層能耐了。
港股一連6個交易日，持續在14000點邊緣拉鋸，在此心理關口位，好淡爭持亦有點激烈了。綜觀多隻重磅藍籌股，近期已漸露疲態，即使近日大強勢的長和系亦較反覆，相信隨期指結算及場外期指結算後，短期後市可能有輕微鞏固。
譚紹興
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