市場本周的焦點,相信將離不開由房委會分拆上市的「領匯房地產投資信託基金」。領匯以高息作招徠,市場預測其2005年股息率將介乎6.5至6.8厘,在本地銀行存款息率偏低、資金缺乏出路的情況下,應不難吸引好「息」的投資者認購。股息率較一眾在港上市的高息股如港燈、中電等更高,是領匯的主要賣點。不過,投資者在認購時,除了要考慮股息率是否吸引外,亦應深入了解其基本因素、增長潛力及潛在風險。
現時領匯共持有180個物業,總面積約95萬平方米。隨着香港經濟持續改善,市民消費意欲回升,領匯旗下商場的租金有機會向上調整。此外,預期在私營化後,領匯將以較商業化的模式運作,長線來說,其營運效率及盈利能力應有改善的空間。市場預期領匯2005年純利約為14.7億元,2006年純利則上升約8%至15.9億元。
領匯有一定的投資價值及增長潛力,但亦存在一定的投資風險。若以領匯集資額最高為213億元計算,其2005年預測市盈率約為14.5倍,與恒生指數2005年預測市盈率15.6倍相比,其估值並不算特別便宜。
對香港投資者來說,房地產投資信託基金(REIT)相信是較陌生的投資產品。領匯是首隻於香港交易所上市買賣的房地產投資信託基金,其表現及風險程度均沒有往績可稽。然而,房地產投資信託基金於美國、澳洲等地已發展得非常成熟,新加坡交易所於去年亦有房地產投資信託基金掛牌上市,投資者大可引用外國交易所的買賣作為參考。
由長實分拆於新加坡上市的房地產投資信託基金FortuneREIT,截至10月底,基金於過去12個月的波幅率介乎15.23%,較同期新加坡海峽時報指數的波幅率8.26%為高。
始終,房地產投資信託基金屬單一行業投資,其風險較為集中,波幅較大並不難理解。筆者預期,領匯的波幅率將與地產股較為接近。
有興趣投資房地產投資信託基金的投資者,除認購領匯外,其實亦不乏選擇。部份基金公司設有獲香港證監會認可的房地產投資信託基金,基金以開放形式運作,投資者可隨時認購及贖回。以當中一隻投資於美國地產的房地產投資信託基金為例,其投資項目便遠較領匯多元化,基金的投資組合包括辦公室、住宅、商場、酒店、貨倉等等。相反,領匯旗下的物業主要為屋邨商場及停車場,風險較集中。上述基金過去3年平均年回報有18.73%,平均年波幅為14.33%,表現不俗。
領匯將於12月16日在聯交所上市,預計招股反應熱烈,小投資者獲分配的股數將十分有限,難以滿足食息一族的要求。其實,希望收取高息的投資者,可考慮投資高息債券。高息債券的基本因素依然強勁,其風險回報比率或較房地產投資信託基金吸引。
經濟復甦,企業的營運狀況及資產質素持續改善,第3季高息債券錄得的壞帳比率(DefaultRate)便只有1.27%,是自2000年以來的最低水平,不少資金均繼續追捧高息債券。資料顯示,單在11月10日的1個星期,已共有6億美元資金吸納高息債券。現時,高息債券與美國國庫債券的息差約為363點子,雖然進一步收窄的空間有限,但在其基本因素支持下,息差大幅度擴闊的機會亦不大。筆者預期高息債券在2005年之回報,將較股市穩定。
當然,單獨持有個別高息債券的風險較大,投資者可透過高息債券基金,以一籃子形式作投資。年初至今,一眾高息債券基金回報分別為10%至15%,而過去3年的平均年回報則介乎8%至16%,平均年波幅則約為4%至8%,風險回報比率十分理想。
潘國光
投資策略及研究部主管
Citibank環球個人銀行服務