施永青
前些時，有地產商高調表示：未來樓宇供應會出現斷層，引起市場強烈反應，炒家更藉此興風作浪，混水摸魚。
為避免市場胡亂猜測，政府決定以後每季都提供多一些數據，讓民眾對後市可以了解得多一些。
這本是一項德政，我對此亦甚有期望，可惜到上周公布時，我卻有點失望。
政府提供社會的數據，最重要的是一貫性，統計要定時，定義要一致，不能為達到某種結論，每次提供不同數據。
今次政府提供的數據，很明顯旨在說明未來樓宇供應不會斷層，指出已落成未售的單位有一萬五千伙，建築中未售的樓花有四萬八千伙，此外還有一萬三千伙在動工，加起來好像共有七萬六千伙，故毋須擔心。
然而，今次公布的數字概念混亂，把落成的實體供應形勢與銷售市場的供應形勢混在一起，又不提供時間因素，令人覺得政府想利用過去銷售欠佳的情況，掩蓋未來實體供應不足，手法不如差餉物業估價署「君真」。
差餉物業估價署向來只着重實體供求，而非銷售情況。因為實體的落成量、吸納量（指使用量而非出售量），以及空置量，才是了解供求情況的第一性資料，最可靠及最具參考價值。至於銷售市場的供求，已屬第二性的資料，已有演變，會被扭曲，拿來參考或者有用，拿來推算則易出謬誤。因為，已出售的單位可能只是落在投資者手裏，將來還要拿出市場出售或出租，根本不算已被吸納。
由此可見，差餉物業估價署原先的統計模式比今次政府公布的更為實際，希望以後每季都有這樣的數據提供，市場的透明度才會提高。
然而，有了數據亦不等於可以預知未來，古希臘有句說話：「人不能踏入同一條河兩次」。因為當你第二次踏進去的時候，部份河水已流出大海，部份則是雪山上剛溶化的，河岸也可能變了形，已是一條不一樣的河。歷史就是一條河，不斷演變，不斷出現新因素，此之所以，想用已知的數據去預測未來是不容易的，市場永遠是測不準的。
有人以過去幾年的平均吸納能力去推測未來的需求量，我認為是不可靠的。因為過去幾年是大熊市，人們擔心入市會招致損失，故紛紛遏抑自己的置業慾望。因此，過去幾年的吸納量不能視作正常的吸納量，一旦樓價趨升，就會出現一種受引誘下的吸納量。屆時，不但用家會入市，投資者與投機者都會入市，令銷售市場的情勢更為緊張。
過去，當市道興旺時，一年三萬個落成量可以輕易被市場吸納，但近年每年的動工量都不足兩萬個，因此從供求的速度來看是不平衡的。政府必須盡快採取措施，加速未來樓宇的供應量，不然，即使不出現供應斷層，亦會出現供不應求的局面。近期炒家積極入市，相信亦是基於這個原因。
不過，投機者不宜過份盲目，因為市場上仍有六萬多個空置單位（政府公布的只是發展商手中的部份），而政府手上亦有一萬多間現成的居屋，隨時可推出市場，加上兩鐵沿線還有很多發展項目可以興建；有需要的話，政府都可以拿出來冷卻市場。因此，大家對供應斷層問題不用過份擔憂。
……………………………………………………
作者為中原集團主席