任何新股或新投資產品上市，總會帶動周邊的相關股份及相類似的投資工具造好，房委會的REIT（領匯）也不例外。領匯既標榜穩定的派高息政策，而且招股價或高於其資產淨值，不少市場人士認為會刺激未來收租股的走勢。究竟其背後理據是甚麼？事實又會否一如市場所預期呢？
隨着香港經濟復甦，商業租務市場也隨之而興旺，刺激收租類股份大幅反彈。好像九倉（004）及鷹君（041）這些一線收租股，股價相較沙士時的低位分別上升了1倍及3倍，而一些二線同類股份如金朝陽（878）亦較早前公布業績時上升達6成。
不過，姑勿論收租股的股價如何反彈，除了希慎（014）股價表現較接近每股資產淨值外，其餘的收租股股價跟每股資產淨值仍存在大幅折讓。究其原因，儘管收租企業的資產值隨着物業價格上升而水漲船高，但礙於將資產出租的回報，平均只有4厘左右，租金回報（收租股的主要盈利來源）未能跟隨資產價格上升，所以股價相對資產值出現折讓的情況仍會持續。
領匯主要的資產都是收租項目，而它或以高於資產淨值的價格發行，不難令投資者憧憬營運模式相類似的收租股，折讓可望收窄，股價自然再有上升空間。另外，房委會透過領匯以「高價」出售資產，市場亦憧憬日後收租股可效法此方法套現，同樣有利股價。
然而，我對此觀點仍有所保留。首先，領匯或以高於資產淨值定價，有其因由。一直以來，由政府營運的租務項目，租金都較市場為低，而且在公營的情況下，未必有理想經濟效益。但領匯上市後，經營模式有望由過往的公營轉型至私營模式，成本及經濟效益可望大幅改善。而且，它旗下的項目租金預計亦會有調升空間，故整體而言，領匯未來的盈利前景幾乎可以肯定好過以前。故此，或以高於資產淨值定價，其實是反映未來營運上有改善空間的「溢價」，並非與收租股出現折讓的傳統背道而馳。
再者，市場或憧憬收租股會發行REITs套現，其實出現這個做法的機會是存在的，但實際要落實時，卻存有技術上的問題，原因是REITs最大的特色，是要把稅後盈利以股息形式定期分派予股東，而證監會亦規定派息比率為9成，但傳統的收租股卻沒有此規限，而且可按當時的客觀環境調配盈利，撥作其他發展用途，資金運用的彈性相對靈活。
所以，即使今次房委會透過REIT形式高價出售資產，相信傳統收租企業亦未必會效法，故因憧憬收租股日後發行REITs而刺激股價上升的論據，實有商榷餘地。
總之，領匯與收租股是兩個不同層面的投資產品，不能將之相提並論。若大家希望有穩定利息收人，領匯會是不錯的選擇；若希望在收息之餘再博資產價格升值潛力，則較宜留意優質的收租股。
陳永陸