對於大部份香港人而言，房屋是生活的重要開支之一。物業投資曾是香港人的致富捷徑，但在九七後卻成為大部份人的噩夢。最近隨着物業價格上升，負資產住宅按揭貸款個案數目才得以減少。金管局公布截至今年9月底的第3季止，負資產個案已降至2.54萬宗，較第2季減少3200宗，即逾11%，與去年6月比較則大幅減少75%。業界預測，在整體樓價持續穩步上揚所帶動下，第4季負資產個案將跌破2萬宗，問題並可望於明年中消失。
經過這歷時7年的煎熬後，噩夢終於步入尾聲。現在就讓我們總結如何運用香港物業以作完善理財規劃。
撇除自住這因素，不少人都會透過置業進行投資，而回報主要來自兩方面──物業升值和租金回報。與股票、債券等金融產品不同，物業投資需要1筆為數不小的首期，而銀行按揭貸款亦是日後必須履行的財務責任。因此，在決定投資前，大家必須清楚自己能否應付這些開支。而作為精明的財富管理者，更應在決定置業前，先確定物業投資的目的。
若投資物業的目標是以資產增值為主，你便要對樓市的發展有全盤了解。1個地區的物業價格上升，原因總離不開良好的經濟發展。若經濟能持續發展，大家收入增加，在改善居住環境的渴望下，將有利物業市場的發展。與此同時，你還要考慮物業的供應。香港樓價經過1年多的升勢，後市發展雖見仁見智，但對市場認真的研究及分析，仍是相當重要的。
若物業投資的目的只為賺取租金回報，從而為退休生活提供保障，那麼大家所考慮的，則是如何取得穩定的現金收入，以支付退休後的生活開支。因此在選擇物業時，宜以低風險及收入穩定的地區或大型屋苑為主。香港部份具名氣的大型屋苑，個別物業的租金回報更高達5%呢！
要注意的是，以租金回報作為退休生活的保障，在計算時應採用較保守的原則。在扣除必要開支如差餉、管理費後的租金收入，1年的回報應以11.5個月而非12個月的淨收入來計算。因為一般估計，物業在出租後，往往有些非經常性開支，例如舊租客搬遷後需要為房屋進行裝修。這筆裝修費用亦是一項開支，而裝修期間不能租出物業，是沒有收入可言的。
以上種種風險，都會令單一物業的租金變得較不穩定，因此在能力許可下，可將資金投放在不同物業（例如車位）上，令整個物業組合的收入更趨穩定。然而，要做到1個能有穩定收益的物業投資組合，殊不容易。不過最近房協打算將旗下大部份公共屋邨商場及停車場資產，以房地產信託投資基金（REIT）形式上市，據說每年派息率達到6%。這種以租金回報作為派息基礎的基金，比起個人的物業投資組合，可期擁有更多優勢。
在理財的過程中，大家應先了解物業投資的特性，並小心考慮其風險。以透過按揭貸款購置的物業為例，在環境因素的影響下，他們可以由「良性負債」變成「不良負債」。何謂「良性負債」呢？假如我們失業的話，「良性負債」就是能為你產生正現金流的投資（即負債）。換句話說，假如你擁有一個租金回報達到6%的物業，而你的按揭貸款只是2.5%，租金回報能完全抵償按揭利息及償還本金有餘，那麼這個貸款便是良性負債了。相反，若你把物業丟空或物業無法租出，那麼你便要不斷籌措資金去還息還本，在這情況下，你的物業投資便淪為不良負債。因此在考慮物業投資前，不妨審視你欲購買的物業，將會為你帶來的是正現金流還是負現金流。
國衛 保障‧理財