雖然房屋委員會要到下個月才會公布有關旗下房地產信託基金（REIT）「領匯」的詳情，但現在已有不少投資者開始詢問這隻REIT是否值得認購。儘管房委會的REIT定價及派息率還未正式落實，不過據早前所透露，這隻REIT的年息率有機會高達7厘。在這個低息的環境下，對於不願將銀行存款投資在股市的投資者而言，實是一個喜訊。
或許大家對REITs並不陌生，因為去年長實（001）已率先將部份物業以REITs形式在新加坡上市。不過，由於長實的REIT是遠在新加坡上市，投資者接觸的機會不多，所以今次不妨藉房委會REIT的上市，粗略跟大家闡釋REIT的結構。
其實REITs早於1960年已在美國出現，當時國會希望一般投資者亦可以透過買賣股份的形式來參與投資大型的商業物業項目（如寫字樓、酒店、商場等），藉此分享經濟發展的成果，並分散他們的投資風險。後來隨着時間的發展，美國REITs所投資物業類型愈來愈多，除了上述傳統的商業項目外，還有一些另類的投資項目，如自動儲備設施、工廠、甚至乎有些專攻保健的REITs，專門投資康復中心、精神病院和醫護人員宿舍等。發展至現在，REITs在美國已是股票、債券及現金以外的第4類資產，在股票市場上市的REITs接近200隻，資產總值約有3000億美元。
REITs大致上可分三類型：第1類是股權（EquityREITs）。主要是投資及營運房地產，如出租和物業買賣，收入來自租金及出售物業所賺取的利潤。房委會即將上市的REIT，應屬這一類型。第2類是抵押（MortgageREITs）。主要是直接貸款予業主及發展商，或透過收購貸款或按揭證券提供貸款，收入主要來自按揭利息。第3類則是上述兩者的混合。綜觀上述REITs的收入模式，都是有穩定的現金流，可以定期派息予投資者。
可能大家投資REITs時，只留意其利息之高低，但除此之外，REITs在投資組合上亦可起平衡風險作用。根據資料，美國的REITs的股市及債市的走勢相關性頗低。以過去10年為例，REITs走勢與標普500指數相關系數僅接近0.3，為雷曼兄弟政府信貸指數的相關系數接近零，反映出REITs表現可獨立於股市及債市。
另外，當通脹出現時，REITs旗下的資產價值和租金也會相應提升，變相可對沖通脹的影響。不過有一點大家要留意，REITs的波動性一直遠低於股市，所以買入REITs之後，最大的回報可能只是利息的回報。在通脹的環境下，升值潛力可能不及投資股票。
上述分析，都是根據美國REITs市場的資料。希望藉此加深大家對REITs的了解。至於房委會的REIT，待招股書到手後，再跟大家詳細剖釋其投資價值。
陳永陸