樓市重拾升軌，沉靜多時的炒家紛紛重出江湖，一時間鑊氣沖天，但不約而同都集中炒賣一手樓，其實背後有迹可尋，從炒家的入市手法即可拆解疑團。
發展商賣樓，一般會提供多種付款方法，務求將各類買家「一網打盡」，其中建築期付款──買家支付首期後，直至入伙才付餘款，其間有足夠時間「摸出」獲利，成本既低，又可以小博大，遂成為炒家最熱衷採用的炒樓手法。
8月初開賣的西灣河嘉亨灣，恒基地產（012）提供的建築期付款法，買家只需付15%首期，餘款在明年10月樓盤落成時付清；加上採用建築期付款法不用加樓價，吸引炒家瘋狂入市，即使購入單位後遇上市況逆轉，也有充足時間靜待下一升浪來臨，善價而沽，令風險大降。嘉亨灣累售的1200伙，至少有40%落入炒家手中，現時已錄得近80宗「摸貨」，當中2宗更屬「摸上摸」。
至於賣地前後開售的單幢盤──牛池灣清水灣道8號，代理指起碼有七至八成買家採用建築期付款，炒賣意圖明顯。
除建築期付款外，發展商又提供長成交期或免息供優惠，如長沙灣碧海藍天，成交期便長達120天；而荃灣爵悅庭，則有首2年免息供，都助長炒家的膽量。
過去3個月，至少有5個新盤錄得「摸上摸」成交，最誇張首推薄扶林貝沙灣，單是今年首10個月，便錄得473宗「摸貨」，當中三成，更屬「摸上摸」；而第2期及第3期南灣，摸貨亦佔204宗。
本報統計10個今年開售的一手樓盤，據發展商提供數字，投資者入市比例由20至60%（見左下表）不等，平均達三成。
炒家入市後，最終都要將單位轉入用家手中，其中一個手法，是再以超高價購入同一樓盤的特色單位，讓樓下單位能以高價賣出。投資者黎汝遠8月初以呎價8000元，購入數十個嘉亨灣單位；9月再以呎價1.3萬元，增持3個極高層特色單位，將呎價大幅推高；之前所持的一批分層，即時坐地升值；至10月初，他成功以呎價9144元，沽出1531呎的3座23樓B室，賺175.2萬元，約14%。因有高價成交，代理說：「接貨嘅買家覺得九千幾蚊呎都抵。」
市場人士認為，「水清則無魚」，覺得有適量炒家，才能令樓市交投更加活躍，但若過多，便可能產生反效果。今年頭10個月，樓花按揭登記宗數僅9758宗（見圖），以售出單位22680個計，採建築期付款的比例高近六成，逾1萬伙，但成功轉售的，估計僅約兩成，大量單位在炒家手上，扭曲真正承接力。
雖然不少炒家具有雄厚實力，必要時可以「上會」，但若市況急速逆轉，炒家為求止蝕爭相出貨，便要與一手競爭，成為隱憂，令樓市風險及變數大大增加。
（系列之二）
記者：鄺敏琪