最近有一位公務員朋友打電話問筆者，問房委會那隻「領匯房屋基金」何時派表認購，並問筆者是否買得過。因為他對於年息達7厘的回報，十分有興趣。
如果論對公務員體系的熟悉程度，這位公務員朋友必然比筆者清楚，而市場普遍認為，公營機構的效率遠遠不及私營機構，為何這位朋友又會主動打聽基金何時會在市場公開發售，筆者於是向他請教其理由，便發覺他的想法亦甚有理據。
首先，基金的價值繫於每年資產所能收取的回報有多少。例如訂下基金回報率為7厘，而假設現時收益是7億1年的話，那麼基金的價值便值100億元。要提高基金的資產值，便要把資產收益提高，而房地產基金的收益是停車場及商舖租務收益。問題是，商場的租金合約，往往是1年以上，那麼在基金上市之時，這方面的收益便不能在短期之內提升。
如果現時的管理真的欠缺效率，租金處於偏低水平，結果在息率的限制下，基金資產價格必定偏低。借用那位朋友口脗，就是「衰無可衰」，風險相對有限。最差的狀況是停留在現在的水平。正因為息率有接近7厘，按「72法則」計算，只要10年多少少時間，便能歸本，那麼短期資產價格波動，實在不用太介懷。可是，只要管理及效率提升，基金的收益便會增加。
在短期而言，停車場的收費可以與私人市場貼近，例如車位收費不用劃一化，在旺區收取較高的收費，而在較偏僻區域則透過降價來提高使用量；又或者把部份停車場出租予二手車場，或提供清洗保養等服務的汽車服務公司，以提高收益。
在長期而言，商場可以按區域重整租戶，把商場的使用量及租金提升，增加基金的盈利能力。而這些都是基金長遠增值的辦法。綜合以上觀點，於是那位朋友認為「領匯房地產基金」的贏面大於輸面。
麥萃才
浸會大學財務及決策系助理教授