樓市今年出現兩個升浪，新盤更見搶購狂潮，業界有關07年供應出現斷層之說，更令市場瀰漫着「今日不買樓，明日會更貴」的情緒，部份市場人士開始擔心樓市泡沫重現。
一手樓一直是市場焦點，每次有大盤開賣，宣傳攻勢排山倒海，人群將售樓處擠得水洩不通，搶購熱與97年前不遑多讓，投資者大手入貨，及炒家短線摸售獲利的消息頻傳，終於擊破買家的心理防線，紛紛爭相入市。「炒樓發達的日子」觀念似乎再度燃起。
究竟現時熾熱的市況，是受炒風扭曲的假象，還是有實質支持，未來會穩步向上。本報嘗試從多方面探討，揭開樓市真象，作出系列報道，為買家提供方向及參考。
上月23日，當市場注意力集中於賣地後首個開賣的新盤長沙灣碧海藍天時，剛取得售樓紙的荃灣爵悅庭突然內購，兩盤售樓處都擠滿買家，兩日合共售出1020伙，締造雙贏局面。爵悅庭頂層呎價更高造9524元，創同區歷史新高，且直迫半山豪宅價。除大型屋苑暢銷外，單幢樓同樣熱賣，在上月賣地前後兩度推出的牛池灣清水灣道8號，即使呎價比同區樓齡較新住宅造價高逾15%，也無損買家搶購熱情。
新盤近年一直主導市場，牽動置業情緒，每有新盤開賣，市況即時變得熱火朝天，銷情屢見報捷，皆因能集天時、地利及人和於一身。
政府今年中撤銷租管、放寬樓按上限至樓價九成半、中央政府放寬內地自由行及計劃容許民企自由行，都對樓市帶來支持。加上經濟好轉，買家入市信心也加強。
發展商在賣樓策略上，經過精心部署，推高樓市氣氛，包裝技巧層出不窮，見豪宅有價，幾乎任何樓盤，發展商都刻意包裝成豪宅姿態出場。再加上代理的配合，宣傳活動有增無減，陣容龐大的誓師會，令買家留下深刻印象。代理更將市場的客源全數推向一手新盤，既營造熱烈的入市場面，又可於短時間內促成大量成交，賺取可觀佣金及獎金。
發展商再利用名人及明星效應，吸引買家注意及跟風入市。西灣河嘉亨灣及薄扶林貝沙灣，便在賭王四太梁安琪掃貨的消息傳出後，成功製造哄動效果。
豪宅一直是帶動樓市上升的火車頭，所以炒風也最熾熱。業內人士指出，豪宅升值潛力高，目前的樓價與年初比較已升逾三、四成，加上銀碼大，豪宅買家多數賺大錢，以遠期樓花形式出售的貝沙灣，便成炒家天堂，其他如尖沙嘴擎天半島、何文田君頤峰等，炒家亦大有斬獲。
另外，發展商容許炒家大手入貨，營造物業具炒賣水位的訊息，再加上優惠的付款法，如建築期付款或長成交期，樓花期甚至可以長逾一年，有充裕時間給炒家看準價位出貨獲利，形成熱炒的場面，摸貨固然大增，摸上摸個案也為數不少。新盤開售價也因而「水漲船高」。
九成半樓按助用家
在招攬投資者及炒家之餘，用家也不會輕易放過，與銀行提供的度身訂做付款法，如九成半按揭，再加上一或二按可延期還款，或是首2年免息供，成為吸納首期不足買家的撒手鐧。
發展商連環出招，成功扭轉樓價只跌不升的困局，買家基於「寧買當頭起」的心態，自然勇於入市，一手單位供應量急速下降，樓價逐步上升。事實上，一手樓價今年大多錄可觀升幅，如長沙灣宇晴軒，一年升56%，勁炒的貝沙灣，則升55%。個別發展商的貨量更所剩無幾，開始採取惜售策略，由過去「求量不求價」，發展至「價量兼備」，甚至趨向「重價不重量」。
資料顯示，今年至上月為止，累售的一手單位共22680個，發展商手上的貨尾下降至9801個。業界估計，今年的一手住宅銷量，料與去年相若。
廣生行的荃灣樂悠居，挾一成首期可睇14個月的付款法，招徠炒家，更以低於同區二手價15%，推出首批20伙，牽動置業情緒，炒味漸濃，本周五正式開賣時，相信樓市溫度計又會「熱到爆」。
（系列之一）
記者：鄺敏琪
