【本報訊】房委會分拆的房地產信託基金（REITs）「領匯房產基金」將在下月16日掛牌，其上市全球聯席協調人之一滙豐證券研究報告披露，領匯計劃透過收購增加旗下物業投資組合，並有優先權收購房委會旗下新建物業。不過，由於領匯會把收入全部派息，收購新資產時將缺乏資金，滙證估計領匯會透過發行新基金單位集資，屆時原有基金單位持有人的收益將被攤薄。
滙證預期，明年內地經濟及環球貿易放緩，對香港經濟增長有負面影響，加上進入加息周期，都不利投資REITs。另外，領匯的風險也來自該公司的背景，領匯另一全球聯席協調人高盛的研究報告指出，雖然房委會將資產「賣斷」予領匯，亦無意派員加入領匯的董事局，但不保證領匯的管理層會為爭取更高收入，將市場營運模式引入到公屋商場。高盛同時憂慮，領匯將盈利全部派息，當物業估值大幅下滑，出現物業重估虧損，會拖低領匯的利潤並影響派息。
不過，REITs以穩定的租金收入作派息，仍屬風險較低的投資產品，證券界人士認為，REITs的風險介乎債券及股票之間。加上香港零售業重新振作，收租股近期也再獲投資者垂青，作為全港最大零售商舖及停車場業主的領匯，自有其吸引力。
高盛估計，領匯05至2010年度（3月底年結）收入及淨收入的複合年增長率分別為5.1%及6.9%，05年及06年純利分別為15.31億元及17.05億元。該行預期，隨着領匯旗下零售商舖續約租金增加、租戶組合及出租率改善，估計未來5年，零售商舖租金的複合年增長率達6.1%。
滙證則估計，05年度領匯純利升8%，至14.72億元，06年度純利則為15.96億元。該行更指出，約90%零售商戶租約會在07年底到期，相信屆時續租租約可望與市場看齊，令領匯純利進一步增加。
另一方面，由於引入市場管理方式，高盛及滙證均預期，領匯的營運成本減少。滙證以本港主要上市收租股的經營成本相對收入作比較，其中置地為30%至33%、希慎（014）為26%至28%、鷹君（041）則為38%至42%，滙證預期，領匯的經營成本相對收入比率，在05年時可望由現時54%，降低至44%，與鷹君相若。
另外，新加坡地產集團嘉德置地為領匯的策略夥伴，除承諾向領匯投入1.8億美元（約14.04億港元），並向領匯管理提供顧問及諮詢服務，高盛指出，嘉德置地每年將收取250萬美元（約1950萬港元）及分成，作策略夥伴費。
根據瑞銀集團較早前發表的報告指出，房委會分拆旗下商場及停車場、以房地產信託投資基金（領匯房產基金）形式上市，上市資產估值約250億至350億元，帳面淨值220億元。市場傳聞，領匯基金每單位售價介乎9至11元。
