美股上周五突破之後，連續幾天不上不落，未能延續旺盛的氣勢，表現稍為失望，但換個角度看，調整的壓力不大，希望稍事整固之後，好友再次發力。加息是意料之內，反而昨天美國收市後的企業消息不利之下，美股期指表現不差，是偏強的迹象。
港股昨天也是不上不落，以同樣邏輯，自然也是看好。前天港股忽然造好，外圍並不特別之下，昨日仍守在高位，香港的走勢是比外圍更強。主要原因當然是熱錢，美國加息香港減息，滯留在港元的資金太多，對回報率的要求降低，大大有利資產價格。
港股表現固然強，但樓市甚至的士牌，是更佳的指標去反映資產膨脹的情況，這些資產價格的升勢，根本不是回報提升去推動，而是因為投資者願意接受更低的回報率。
香港熱錢太多，並非經濟形勢特別有利，而是美元弱勢加人民幣升值的憧憬。美元弱勢已成為共識，有些危險會短期逆轉，事實上兌日圓已率先出現強勁反彈，不過大勢應該還是向下，香港仍會有一段蜜月期。至於人民幣升值憧憬，政策維持強硬，漸漸就會淡化期望。嚴格而言，香港目前是一個小型資產泡沫，要順勢而行，但要密切外滙市場的變化。
以現在的利率形勢，地產股一定比銀行股秤先，因為熱錢太多，令息差有壓力。中小型地產股，雖然已經跑贏大型地產股，卻仍然頗有機會繼續表現較勁。REITs在千呼萬喚後終於出來，估計反應會相當好，銀行息率太低，而且REITs這種產品，免卻一般小業主買物業收租時的管理煩惱，入場費又低，加上實收回報率相差無幾，唯一是欠缺槓桿效應，但已足以吸引大批投資者。
大型地產股與資產淨值相差無幾，但中小型地產股折讓大，日後有機會透過REITs去實現隱藏的價值。
雖然筆者認為成功分拆的個案不會多，但概念最緊要是市場接受，2007年的澳門是甚麼模樣天曉得，炒賭業股賣遠景實際上只爭朝夕，已經說明一切，估計一些地產股將會靠REITs帶動突圍，新地（016）失去龍頭位置，想通了又似是理所當然。
黃國英
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