早年香港，樓宇不作分層出售，能夠買賣的不是個別單位，而是整塊土地。看粵語殘片有時會看到，舞小姐誘花花公子在某條街送兩個「number」給她，皆因當時的樓宇都是連同土地一起買賣的。
施永青
這種方式的交易，令只有小部份人才有資格成為地主，大部份人都是租樓住，話劇「七十二家房客」就是出自這個時代。
隨着香港經濟發展，中產階級逐漸形成，他們的經濟能力雖買不起一個「number」，但已買得起一個分層單位，地產界於是引入了分層出售的交易模式，加上分期付款的普及，小業主大量誕生，香港進入了一個居者有其屋的年代，擁有自己所住樓宇的人愈來愈多，至今居者有其屋的比例已達全港家庭總數的六成左右。然而，我擔心這個趨勢已經見頂，未來香港的發展可能是從居者有其屋又變回居者租其屋。
美國地產經紀協會的朋友告訴我：他們每賣十間樓，就有一間是賣給外國人的。在大城市中這個比例就更高，如果連同非居於本市的本國人一起算，外地投資者佔了買家三四成。即是說，在大城市生活的人大都是租樓住，樓則持有在外地投資者手中。
有位在倫敦工作的朋友曾告訴我，他每次租樓的業主都碰正是外國人，有時是阿拉伯人，有時是日本人，近期變了俄羅斯人。這些人賺了錢，就去大都會投資。而在大都會生活的人則大部份是租客，他們有工作就留，失去了工作就走，流動性很大。
香港雖算不上國際一級大都會，卻是中國最現代化的都會，不只有先進的基本建設，還有外滙流通、健全法制、專業服務等，吸引投資的能力遠比上海之類的中國城市強。但是上海的樓可賣給杭州人、溫州人，甚至是哈爾濱人、烏魯木齊人，而香港的樓則由於中國有外滙管制，沒有機會賣給中國其他地方的投資者，以致香港的樓價至今未有機會反映國內先富起來的人的投資偏好。
然而，中國遲早要與國際接軌，人民幣的資本帳遲早要開放；而在未向全世界開放前，多會先在香港試點。因此，我相信香港的樓會愈來愈多地落入國內投資者手裏。在豪宅及寫字樓市場，國內投資者早已有迹可尋，但這只屬起步階段，遠遠未到頂。
現時流入香港的國內資金多是非正規的，尚有很多奉公守法的人未有加入這個行列，一旦國家政策開放，流入香港房地產市場的資金必會更多。因此，未來香港的樓價將不會單看港人的負擔能力，還得反映中國經濟的增長速度，以及中國先富起來的人的投資偏好。
現時在上海投資房地產的中國富戶，如果可以選擇的話，一定會有不少傾向捨上海取香港，這是香港制度優勝的必然結果，否則哪來這麼多人偷渡也要來港。
因此，我們在衡量香港的樓價時，不宜過份保守，如果誤以為現時樓價已經偏高，急急把手上物業套現，就有機會落入居者租其屋的一群，以後不易再度成為自住物業的擁有者。
我以上的觀點或許不是所有讀者都認同，早兩天我才看到有傳媒大字標題指香港樓市尚未翻生。問題是看錯市是要付出代價的，去年以為樓市只是小陽春而不入市的人，現在可能已變成買不起樓，至少也得買細兩三個碼，以致在今次樓市上升的長浪中分少了一杯羹。
當然，人是有權選擇做租客不做業主的，尤其是當你打算加入反建制行列時，那就更加不要去做業主，因為做了業主之後，容易變成保皇黨。
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作者為中原集團主席