房委會地產基金　最高回報6.98厘
領匯派息勝藍籌

【本報訊】根據瑞銀集團昨日發表的報告指出，香港房委會分拆旗下商場及停車場、以房地產信託投資基金（REITs）形式上市，上市資產估值約250億至350億元，帳面淨值220億元。瑞銀估計，投資者息率可達最高6.98厘，較現時恒生指數33隻成份股的投資回報率為高。

房委會早前公布，為分拆旗下商場及停車場設施，成立「領滙房產基金」（下稱領滙基金）。瑞銀集團為領滙基金其中一家全球聯席協調人，瑞銀報告指出，領滙基金下月16日上市，集資額約220至350億元，小股東的投資收益率介乎5.17至6.98厘，不但高於恒指成份股，較10年期香港政府債券的息率3.53厘還高。

單位售價傳$9起
市場傳聞，領滙基金每單位售價介乎9至11元。另外，房委會雖「賣斷」上市資產，料政府可能仍持有約10%領滙基金。今年8月，房委會宣布，新加坡地產集團嘉德置地承諾，向領滙基金投入1.8億美元（約14.04億港元）。
消息人士稱，領滙基金上市後，嘉德置地所持基金單位數量，視乎領滙基金的集資額，但嘉德置地購入的基金單位有1年禁售期，之後也須分批沽售。

本港首隻掛牌REITs
瑞銀又指出，領滙基金持有物業包括151個商場，合共174萬平方米樓面面積，及178個停車場內的7.9萬個泊位。領滙基金上市將是本港首隻REITs上市，亦持有全港最大規模零售物業，而這批物業將交由領滙管理有限公司負責管理。據悉，領滙管理將從領滙基金的營運收入中，收取管理費，其中包括基本「墊底費」及根據營運收入按比例拆帳。
以瑞銀的估值中位數300億元計算，領滙基金06年派發予投資者的息率為5.39厘，07年至09年的息率分別為5.75厘、6.13厘及6.59厘。至於上市後4個月，即05年3月底止，領滙可望向投資者派發4.4億元利息，截至06年3月底，瑞銀估計，領滙基金派息將介乎15.7至16億元。
不過，房委會業績並不樂觀，04年度修訂預算案的綜合運作赤字達11億元，預期06年度至08年度仍有赤字。

上市後料控制成本
消息人士稱，由於領滙基金上市後，零售及停車場設施均按私人機構方式經營，預計成本佔收入比率，將由現時逾50%降至僅40%。
有投資銀行估計，若領滙的零售商舖租金每年升3.4%至5.3%，領滙基金每年收入增長將有3.9%至9.6%。