盈科大衍地產（432）由東方燃氣變身，由電訊盈科（008）注入內地物業及貝沙灣項目，5月曾以2.60元配售，但由於電盈仍持有80%，市場擔心繼續要配售，盈大股價未能明顯上升，事實上，電盈亦為符合公眾持有量而一再申請豁免。
上月底，盈大終於以先舊後新方式配售，以達到足夠公眾持有量，但不是電盈出售舊股，相當於盈大發行新股1.18億股，每股配售價2.18元，集資2.47億元，作為一般營運資金，反映電盈並非出售舊股而獲利，亦讓盈大可以集資，是長遠策略。
盈大的發展，主要是貝沙灣住宅，但亦需要完成整項數碼港項目，估計仍需投入資金，但以銷售現狀看，資金應可自給自足有餘。
數碼港由政府提供土地價值78億元，電盈（已由盈大承擔）承擔建築成本，商業物業歸政府所有，住宅利潤由政府佔64.5%，盈大佔35.9%，因住宅銷售利潤按建築及銷售進度入帳，今年1至9月的有關利潤只是2.69億元，並未反映發展成果。
預計貝沙灣仍有待售面積210萬方呎，其中約9萬方呎為獨立屋，現時每呎售2萬元，分層住宅每呎約9000元，相信還會跟隨樓市而逐漸上升，估計盈大可分得現金70億元以上，除償還電盈貸款39億元外，仍有大量資金（其中可能還要支付建築費）可供發展，至於因收購貝沙灣項目而發予電盈的可換股票據36億元，7年內換股價2.25元，10年內則為3.6元，短期不必研究贖回。
今年盈大改結算期，由3月改為12月，以配合電盈年結，同時，收購前盈利不屬於盈大，因而截至9月止盈利只有2.88億元，仍未反映貝沙灣的發展，相信明年起更為明顯，因按建築進度及銷售收購入帳，逐年盈利較難估計，但以股價2.3元計，相信未來3年的平均PE會在5倍以下，對地產股來說，應是偏低。
電盈已研究電訊機樓發展，並將注入盈大，若能將42個機樓全部注入盈大，則成為土地儲備來源，相信股價偏低，是擔心未來土地儲備問題，可留意機樓消息及近期批股的消化，可以逢低吸納，若發展機樓順利，存在升幅頗佳。
齊明