二三線地產股炒NAV折讓，新世界發展（017）亦是大折讓一員，有條件炒高。
■04年6月底，集團NAV544.05億元，每股帳面NAV15.74元；03年6月底，每股帳面NAV20.71元。1年間攤薄24%，主要因為03年11月以每股5元配售2.50億股，及今年2月以每股5.40元供9.80億股，產生攤薄效應。現價7.20元，折讓54%。
集團擁有投資物業及酒店258億元，及待售樓宇227億元，總共485億元，位於本港的部份升值極多，位於海外的部份升值較少，假設平均升值20%，即已增值97億元，每股即增值2.81元。估計每股實際NAV高達18.60元。股價實際折讓高達61%，在市值大的地產股中，折讓最大。
■04年（6月年結），新世界營業額256.53億元，增22%，連續第2年虧損，蝕9.76億元；03年虧損為47.08億元。去年虧損，主要受附屬公司新世界信息（301）就電訊科技撥備43.92億元所拖累。不計特殊項目，04年業績受惠於地產復甦，經常盈利達15億元，而03年則為虧損9.92億元。
核數師報告書對新世界的帳目發表有保留的意見，涉及一些索償及可能撥備項目。個別證券商估計潛在撥備逾25億元。若然撥盡，新世界每股NAV只減少0.72元，股價折讓仍大。
■不計可能出現的特殊項目，05年新世界盈利預測18億元，每股0.52元，預期PE13.8倍，在地產股中不算偏高。
■新世界經過去年配股供股集資共66億元，及計入去年售樓現金回流後，負債情況大大改善。6月底，借貸淨額216億元，淨負債比率39.7%，估計一兩年內降至30%。
■新世界土地儲備554萬方呎，未計農地1960萬方呎，足夠未來兩三年發展之用，不致斷層。
●售樓股中，信和置業（083）已升越年初高位17%，股價僅較04年6月底的帳面NAV低5.6%。
新世界股價較帳面NAV仍有折讓54%，可炒折讓率縮窄。里昂所訂1年目標價最樂觀，為10.80元；麥格里所訂目標價為9.70元。摩根士丹利較低，只有7.50元。
何車