究竟目前本地樓市是否已出現泡沫呢，要回問答這個問題，首先要了解何謂「泡沫」。
不少人有一個錯覺，就是資產價格於短時間內出現急升的現象，便可視之為泡沫，但這未免有點以偏概全。以豪宅市場為例，年內升幅已逾倍，但豪宅在港供應一直不多，加上不論買家或炒家都是一些有錢人，負擔能力根本不成問題，樓價既有實質購買力支持，自然不算是泡沫。
事實上，我們可以用一個較簡單的方法去理解「泡沫」，就是用成本支出與收益作比較。不論做生意也好、資產價格也好，只要長時間處於入不敷支的情況，泡沫便會形成，而當到達一個飽和點，泡沫自然會爆破。
以科網泡沫為例，當年市場相信科網能夠改變傳統的營商模式，為企業帶來前所未有的利潤，於是商家便一窩蜂投資在科網業務上。平情而論，科網本身不是一個泡沫，因為事實證明，雅虎、Googles等企業，至今仍然屹立不倒。問題是，科網的投資涉及龐大的成本開支（尤其是工資、宣傳費），若經過一段時間後，收入仍未能填補成本支出，泡沫便告形成，而最終也難免爆破。
回到樓市，97年後樓市泡沫爆破，不少人會歸咎於亞洲金融風暴及特區政府的樓市政策。但實際上，前者只是導火線，而後者則扮演催化劑的角色。當年香港人買樓，只留意樓價的升值潛力，忽略了成本與收益的比較。舉例說，97年亞洲金融風暴前的供樓成本為最優惠利率（假設為8.5%）加某個利率（平均為3厘），利息支出超過10厘水平，但當其時將物業出租的收益約為4至5厘，明顯收益不足以填補成本，所以泡沫已開始形成。可能大家會有另一見解，就是當年投資者買樓，未必是用作收租，而是炒其升值潛力，所以以供款與收租額比較，未必適合。
但當年樓市發展到後期，樓價上升的速度已遠超實質購買力，大部份人入市都是透過銀行借貸，博短線炒作機會。當經濟處於蓬勃時期，這個情況尚可以持續，但一旦有「藥引」出現引爆泡沫，一連串的骨牌效應便會出現。所以以供款與收租率不協調來監察泡沫是否形成，是一個不錯的參考指標。但泡沫爆破與否，則要看當時有沒有其他「藥引」出現。
綜合上述有關「泡沫」的定義，目前樓市是否已出現泡沫呢？豪宅市場有供有求，又有實質的購買力支持，我們只可視目前物業價格是否物有所值而已。至於一般中下價物業市場，租金收益保持4至5厘，而供款成本為最優惠利率（現時為5.125厘）減某個百分比（平均約2.7厘），若按此指標參考，目前整體樓市理應未現泡沫。
不過，由於個別新盤造價已不便宜，加上上會較前容易，所以即使樓市暫時未見泡沫，置業人士亦要量力而為，盡量從可承擔的風險作入市前的首要考慮條件。
陳永陸