賣地成績理想，對樓價的刺激立竿見影。不少業主即時反價，甚至有封盤不賣的情況。
上周六，我有一位欲置業的友人，等了一個下午仍未能見到業主，出現「有錢無樓買」的情況，好像回到97年前樓市炒風狂熱的光景。究竟近日樓價急升，是一陣虛火，還是仍有上升空間？假設投資者視物業為投資工具，現階段又是否適合入市？
平情而論，香港經歷多年的通縮及經濟低迷，現在才踏入經濟復甦期，而通脹重臨，亦對資產價格帶來正面的支持，因此，樓市理應會繼續受惠。不過，即使樓價尚有上升空間，也並不代表它是最適當的投資工具，投資者入市前，必須考慮眾多因素。
首先，很多人只眼見樓價上升帶來的可觀利潤，卻忽略了投資物業背後的風險。由於近日樓價升勢頗急，一些地產發展商推盤時，以內部認購形式供投資客上車。
舉例說，一個600多呎的九龍市區單位，售價約300萬，平均呎價介乎4500元至4900元。由於樓盤尚未正式公開發售，內購投資者只須先付數萬元的上車費，數日後再多付數萬元，餘下3成首期之尾數，在數個月後始正式繳付。在這段等候期間，只要投資者與發展商簽訂買賣合約後，便可將物業轉售。
這個方法的吸引力，在於預期發展商在之後公開發售時會推高樓價，先以十數萬元入貨，之後再轉手賺取差價，勝算自然較高。然而，這種方法並非全無風險。假設在繳付首期之前，未能成功將物業轉售獲利，投資者便要在到期日時繳付首期尾數。上述例子中，300萬的3成首期為90萬，扣除起初拿出來的約10萬元，他還要拿80萬來填尾數。投資者雖可透過按揭證券公司及發展商提供的二按優惠繼續上會，但這已與入市是作短線投資的原意不同。故此，這種拿十數萬元來博幾個月內樓價升值的投資方法，背後其實存在不少風險。
另外，樓價雖然仍有升值潛力，但入市前也需要留意所投資的是甚麼類型樓盤。按目前整體樓市分析，論升值潛力及值博率，仍然以豪宅及高價樓較高。
不少投資者或認為下一升浪可能會由一些中小型的單位接力，但我對此卻持審慎態度。原因是一些市區的中小型新單位，平均呎價已接近5000元，而這些中小型單位即使如何具備炒作概念，最終都會落在用家身上，而中等收入的用家，當中又有多少可以承接這些樓盤呢？
以前打工仔每年會升職加薪，在能夠預算自己的前景下，他們可能有一定的承接力，而目前打工仔的人工仍未能受惠於經濟增長，相信此類單位的用家，入市前仍會保持審慎態度。所以投資中小型物業的投資者，必須量力而為。
陳永陸