長江實業（001）、新鴻基地產（016）、恒基地產（012）、信和置業（083）與新世界發展（017），相對於大市的Beta系數平均1.4倍。恒隆地產（101）較低，僅1.06倍，波幅較小。這幾天政府賣地前後，恒隆地產以收市價計幾乎全無變化。
■兩幅政府地皮超高價售出，若意味未來樓價再升，恒隆地產的處境將更加優越，水漲船更高。恒隆地產的處境本已優越，君臨天下去年（04年6月年結）只售出169單位（佔總數僅15%），售價22.87億元（平均每單位1353萬元），已帶來未計利息的稅前盈利高達12.96億元。即每售出100元，盈利佔57元或57%；天光道等兩幅地皮拍賣後，君臨天下日後（報載年底推出）推出，這個「57%」不知又會上升至甚麼水平，為恒隆地產創造更多價值。可曾想過，一個實用面積60方呎的浴室，價值可能高達80萬元，究竟是做買樓者化算，還是做賣樓者化算？
■04年（6月年結），恒隆地產營業額45.33億元，大增1.1倍；純利20.65億元，大增1.4倍，每股盈利由0.303元增至0.685元。純利佔營業額比例頗高，是因為集團的租金收入佔比例不小；去年租金收入21.93億元，增8.3%，分類經營盈利佔16.03億元，增8.8%。其次出售君臨天下單位，毛利率非常可觀。
■05年，恒隆地產可透過靈活出售君臨天下單位數目，輕易調節盈利，這是恒隆地產比較其他地產公司優勝之處。假設出售三百餘個單位（去年的兩倍），在毛利率上升及租金進一步增加下，05年盈利可輕易超過35億元，增長7成，每股盈利由0.685元增至1.06元。現價11.60元，往績PE17倍，預期10.9倍，在大型售樓股中最低。
■04年6月底，恒隆地產每股帳面NAV9.52元，收租物業與發展物業價格全面上升，估計每股實際NAV在16元以上。
●恒隆集團（010）持有56.65%，美國CapitalGroup持有11.03%，瑞士信貸持有5.18%，滙豐控股（005）上月配售5.9%舊股，大部份落在基金手上，恒隆地產的「基金味道」甚重。未來半年，只要樓市維持旺態，恒隆地產料將跑贏大市。
何車