周二賣地成績異常理想，但對地產股的刺激十分有限，其中投得何文田地皮的長實（001），股價更在賣地後反覆走軟，主要因為市場擔心長實以如此高價投得地皮，最終獲得的利潤不會高，所需承受的風險卻甚大。問題是，長實投得的何文田地皮，相信需時3年才能興建完成，到時樓價的表現如何，是無人能預料的。故此，現在要評論長實投得地皮的價錢是否已太高，我想並不適合，亦對長實不太公平。只要長實今次投地所動用的資金，不會影響集團的財政狀況，我便覺得沒有甚麼大不了。
事實上，有關市場對於長實投地所用的資金過多的疑慮，我認為實在是過於杞人憂天。首先，我們應該認同，拍賣的競價形式是公平的，亦是最能反映市場對於一件物品的認同價格，如果市場覺得該項貨品不值錢，那麼最終的拍賣價格必然不會高。所以，雖然有人覺得長實投得的地皮價格偏高，但大家可在當日的拍賣過程中見到，仍然有不少人認同所謂的「高價格」，因為長實最終仍要打敗一眾財團，才能成功投得地皮。所以，何文田地皮的地價是否過高，相信局內人才會最清楚。
而且有一點投資者值得注意的是，長實以94.2億元投得地皮，樓面呎價約達5476元，連同建築成本，市場估計長實最終要以平均呎價9000元出售，才可望獲得理想利潤，對比起同區現有二手樓價，這個價格明顯過高。不過，似乎投資者沒有為意的一點是，現在的樓盤很喜歡加上窗台、露台等建築，而這些建築面積是不會計算在政府規定的建築面積上；另外，電表房、機樓、停車場等附設施同樣不計算在內，但發展商很多時卻會把這些建築成本轉嫁給消費者，這個情況行內人稱為「發水」，故在可供發展商出售的建築面積最終可能不止170萬方呎的情況下，長實最終出售何文田地皮的平均呎價可能只需要7000元，便可獲得利潤。這個售價和同區豪宅樓盤價格大致相約，可見長實今次成功投得地皮，風險並不如市場預期般大。
事實上，長實亦已表明，會將何文田地皮發展成為一梯一伙的項目，而這類樓盤在市場的供應不多，故此何文田地皮日後推出時所定的價格，絕對有條件較同區樓盤為高，所以除非三年後樓市再度陷入低潮，否則我對長實可以憑何文田地皮獲得一定利潤仍具信心。
陳永陸