昨日政府賣地，又一次令大量測量師與分析員跌眼鏡，天光道地皮成交價94.2億，比底價50.2億高出87%，新蒲崗地皮以47億成交，也高過底價57%。
拍賣之前，市場謠傳發展商將聯手壓價分餅仔，但我在昨日的文章已經認為這種機會不大，現在拍賣結果高出底價如此之多，說明發展商聯手壓價之說是不可信的。
為甚麼發展商不可能聯合壓價？因為發展商都知道，特區政府又再重新走向高地價政策，以控制土地供應來控制地價於高水平。近來多家地產發展商批評政府勾地價訂得太高，實際上，就算是勾地價低一點，拍賣場的自由競爭也會使到價格高升。政府經過相當長的一段時間的土地供應控制，發展商手上的土地已經愈來愈少，現在政府不但控制土地拍賣，也控制農地補地價，因此那些有大量農地儲備的發展商，實際上是很不容易再像過去一樣，以低價將農地變成屋地。發展商手上的麵粉愈來愈少，為了製造麵包，就不能不高價買麵粉。
地價高漲，發展商手上的土地與未售樓宇的價值馬上上升，這對地產股有利。但是，土地供應愈來愈少，那些沒有能力增加土地儲備的地產股反而會面對壓力，沒有土地的地產商還算地產商嗎？沒有麵粉、麵包廠就不得不關門了。
昨日拍賣的兩幅土地都是高價地，也只有極少數發展商有能力買下來，拍賣結果是長實（001）買到天光道地皮，新地（016）買到新蒲崗地皮，長實與新地當然是香港三大地產發展商了。
以目前地產發展商手上的樓盤數字來計算，2007年至2008年，樓宇供應的確會出現緊張情況。長實與新地之所以勇敢以高價投地，就是因為將來這兩幅土地所建的樓宇剛好可以在2007年至2008年推出市場，迎接那時候的大升浪。
經過八萬五的打擊，特區政府總算明白高地價政策對香港帶來的好處，相信今後再也不會有新的八萬五政策了。
曾淵滄 城市大學MBA課程主任