上星期六，香港城市大學與中原地產聯合製作的中原城市指數慶祝推出5周年紀念，我們舉辦了一個講座，同時推出一個新的中原城市分區指數。我們之所以推出分區指數，是因為我們發現香港不同地區的樓價走勢的確有很大差異，大有強者愈強、弱者愈弱的趨勢。
很明白的，如果你買樓是為了保值投資，你的首選應該是港島，最後才選新界西。從去年8月至今，中原城市指數整體上升49%，但是港島分區指數則上升53%，新界西僅35%，九龍、新界東的上升幅度則很相近，都是39%多一點。
新界西不但是升幅最差的地區，跌市時的跌幅也最大，從1997年樓市最高峯往下跌至2003年8月，新界西分區指數下跌71%，港島分區指數只下跌68%，依然是這4個區中下跌幅度最小的。
樓市目前的上升周期仍未結束，今後是不是仍然以港島區的升幅最大呢？為了解答這個問題，我們再比較另一段上升周期，那是1992年1月至1997年10月，為期5年多的上升周期。在這段時期，港島分區指數上升159%，九龍144%，新界東136%，新界西僅117%。
情況已經很明顯，在上一個周期裏不論升跌，港島區的表現總是最好，新界西最差，相信這種情況依然會持續下去。
如果我們比較個別屋苑的表現，強弱差距更大。過去1年，樓價升幅最大的是帝景園，升幅達92%，升幅最小的是淘大花園，竟然只有9%。沙士過去了1年有餘，但淘大花園的價格好像已一沉不起，但我相信時間會沖淡記憶，如果沙士不再爆發，幾年之後，淘大的樓價會不會升得多一點？
如果不考慮淘大，過去1年樓價升得最小的就是上水中心，升幅不足20%。
曾淵滄 城市大學MBA課程主任