房地產投資正日益受投資者重視。過去20年，全球直接房地產投資的回報率每年約為9至10%。理想表現的背後，是約6%的租金收益率。全球間接房地產投資的歷史較短，但在最近5年的年回報率約為15.6%，表現突出。
房地產投資的吸引之處，在於可透過多元化的途徑進行投資，而經風險因素調整後的回報率不俗。房地產的獨特性，令其在不同的市場環境中均屬投資組合中的合適選擇。房地產與其他資產的關連性較低，對整體投資組合而言，亦有分散風險的作用。
房地產的特點，是具備債券及股票的雙重特徵。租賃物業方面，租約規定承租人須於預定期限內繳交固定租金，該項固定租金就相當於股息或債券的票面息率。在違約風險方面，與一間藍籌企業簽訂長期租約而從中獲得的租金收入，無異於該企業所發行債券的利息；倘若承租人是政府機構，則所得的租金就相當於政府債券的利息，違約風險更低。不過倘若承租人的信貸評級下降，那麼違約風險將隨之增加。因此，物業的風險一般會大於被視為沒有風險的政府債券。然而與債券不同的是，房地產的租金並非一成不變。經濟狀況會對資產估值造成影響，從而帶動租金升跌。在這一方面，房地產與股票相類似。
儘管房地產兼具債券及股票的特性，但它亦有其獨特之處──沒有任何兩項物業是一模一樣的。這特質造成房地產市場的交易雙方難以掌握所有資料，以擬定價格的現象。但這種現象帶來的好處在於，投資者透過研究和分析，可以發現各種投資機會，從而創造附加值和提升回報。
直接房地產投資，可提供可觀而穩定的回報率，是分散風險的理想工具。但直接投資一般需要大量資金投入，而且資產的流動性不高，令投資者難以分散風險。地產直接物業基金則可為小型投資者提供更好的投資途徑，但投資者通常需要長期持有這些基金單位。
間接或上市房地產證券為有意投資房地產的人士提供了另類選擇。上市房地產股票包括普通股、房地產投資信託（REIT）及合訂證券（stapledsecurities），三者共同構成了全球上市房地產證券市場，並可透過多個指數掌握其走勢。
對於個人及機構投資者而言，投資上市房地產證券的好處，在於可節省資產變現及交易時所涉及的費用。投資者可根據本身情況而決定投入的資金數目，印花稅及佣金的支出也遠較購買實際物業為低。透過購買一籃子房地產證券，投資者亦可輕鬆地將投資組合分散於各行業、地區、管理模式及證券類型，方法較為簡單。
信託結構在市場上佔有較大比重，並主導北美及澳洲市場。目前香港及英國市場僅包括地產公司，但這種情況將有所改變。英國財政部正研究房地產投資信託的可行性。在新加坡、日本及歐洲市場，已有地產股及房地產投資信託供投資者選擇。
宏信環球投資認為房地產的市場前景仍向好。我們對全球房地產市場的變化感到鼓舞，對亞洲及其他地區設立房地產投資信託的趨勢感到樂觀。
目前，投資者可根據本身需要，選擇不同的房地產投資方式，並可有效地分散投資組合的風險。全球而言，隨着投資者希望投資經風險調整後回報率較高的產品，市場對流動性高的房地產投資證券需求將會上升。退休金行業的增長，將有助推動這些產品的發展。整體亞洲人口老化，亦令市場對適合退休金投資的金融產品需求增加。這將為房地產帶來支持，特別是房地產投資信託擁有低風險、高收入的特徵，將令其成為理想的投資工具。
ChrisReilly
亞洲地產證券基金經理