房地產投資正日益受投資者重視。過去20年,全球直接房地產投資的回報率每年約為9至10%。理想表現的背後,是約6%的租金收益率。全球間接房地產投資的歷史較短,但在最近5年的年回報率約為15.6%,表現突出。
房地產投資的吸引之處,在於可透過多元化的途徑進行投資,而經風險因素調整後的回報率不俗。房地產的獨特性,令其在不同的市場環境中均屬投資組合中的合適選擇。房地產與其他資產的關連性較低,對整體投資組合而言,亦有分散風險的作用。
房地產的特點,是具備債券及股票的雙重特徵。租賃物業方面,租約規定承租人須於預定期限內繳交固定租金,該項固定租金就相當於股息或債券的票面息率。在違約風險方面,與一間藍籌企業簽訂長期租約而從中獲得的租金收入,無異於該企業所發行債券的利息;倘若承租人是政府機構,則所得的租金就相當於政府債券的利息,違約風險更低。不過倘若承租人的信貸評級下降,那麼違約風險將隨之增加。因此,物業的風險一般會大於被視為沒有風險的政府債券。然而與債券不同的是,房地產的租金並非一成不變。經濟狀況會對資產估值造成影響,從而帶動租金升跌。在這一方面,房地產與股票相類似。
儘管房地產兼具債券及股票的特性,但它亦有其獨特之處──沒有任何兩項物業是一模一樣的。這特質造成房地產市場的交易雙方難以掌握所有資料,以擬定價格的現象。但這種現象帶來的好處在於,投資者透過研究和分析,可以發現各種投資機會,從而創造附加值和提升回報。
直接房地產投資,可提供可觀而穩定的回報率,是分散風險的理想工具。但直接投資一般需要大量資金投入,而且資產的流動性不高,令投資者難以分散風險。地產直接物業基金則可為小型投資者提供更好的投資途徑,但投資者通常需要長期持有這些基金單位。
間接或上市房地產證券為有意投資房地產的人士提供了另類選擇。上市房地產股票包括普通股、房地產投資信託(REIT)及合訂證券(stapledsecurities),三者共同構成了全球上市房地產證券市場,並可透過多個指數掌握其走勢。
對於個人及機構投資者而言,投資上市房地產證券的好處,在於可節省資產變現及交易時所涉及的費用。投資者可根據本身情況而決定投入的資金數目,印花稅及佣金的支出也遠較購買實際物業為低。透過購買一籃子房地產證券,投資者亦可輕鬆地將投資組合分散於各行業、地區、管理模式及證券類型,方法較為簡單。
信託結構在市場上佔有較大比重,並主導北美及澳洲市場。目前香港及英國市場僅包括地產公司,但這種情況將有所改變。英國財政部正研究房地產投資信託的可行性。在新加坡、日本及歐洲市場,已有地產股及房地產投資信託供投資者選擇。
宏信環球投資認為房地產的市場前景仍向好。我們對全球房地產市場的變化感到鼓舞,對亞洲及其他地區設立房地產投資信託的趨勢感到樂觀。
目前,投資者可根據本身需要,選擇不同的房地產投資方式,並可有效地分散投資組合的風險。全球而言,隨着投資者希望投資經風險調整後回報率較高的產品,市場對流動性高的房地產投資證券需求將會上升。退休金行業的增長,將有助推動這些產品的發展。整體亞洲人口老化,亦令市場對適合退休金投資的金融產品需求增加。這將為房地產帶來支持,特別是房地產投資信託擁有低風險、高收入的特徵,將令其成為理想的投資工具。
ChrisReilly
亞洲地產證券基金經理