上周新地（016）公布截止6月份的04年全年盈利為69.23億元，按年增長8.7%。但由於業績只達市場預期之下限，因而被多家證券行調低其05年度之盈利預測，股價更連日下跌，已累積了頗大的跌幅。
看好本地地產後市的投資者，他們大都會對新地投下信心一票，而今次新地業績遜於市場所預期，投資者究竟應該如何部署未來對新地的投資策略？
按是次新地公布的業績，有一個值得留意的現象，就是非核心業務（如酒店、電信及其他業務）有不俗的表現，合共貢獻了13.1億元的盈利，按年上升63%。至於投資收入亦按年上升91%至6.33億元。相反，其核心地產發展及銷售業務卻出現倒退情況，如地產銷售收入按年下降20%至100億元，租金收入亦按年下跌3.8%。
若我們以其核心業務表現作參考，新地表現似乎差強人意，然而，若再細心分析，新地核心業務於來年的優勢，並未在今次業績中反映出來。
首先，新地之邊際利潤由03年度的18%上升至04年度的20%，由於樓市有逐步改善的情況，預計此邊際利潤可以繼續保持。
另外，新地04年售樓收益下降，主因是去年惜貨而沽，令售樓數量下跌所致。去年集團落成的地產發展項目約35.3萬平方呎，大部份為住宅單位，約92%已經售出，而明年約有500萬平方呎建築面積的項目落成，其中6成可以售出，餘下的則作為租賃用途。
由於由年初開始，樓價平均已有3成升幅，預計明年整體地產銷售收入可能達120億，較今年上升兩成左右，而有關盈利貢獻可望達38億至40億元，較今年售樓所獲得的24億元盈利相比，可望有6成以上的增幅。連帶預期租金收入的上升，以及其他非核心業務的穩定收入來源，05年度新地盈利可達90億以上水平，按年預測上升最少也有28%。
按新地04年度每股盈利2.88元及按股價73元計算，市盈率約為25倍。若以05年度90億元盈利預測計算，新地每股盈利預測約3.75元，相比起目前股價，05年的預測市盈率可降至約20倍或以下水平。
若以新地過去3年市盈率作一比較——01年的21倍、02年的20.6倍、而03年的27倍，目前估值已算頗為合理。不過由於外圍氣氛不佳，加上新地已累積了不少升幅，不少止賺盤會藉勢離場套現，加速了新地跌勢。
短線而言，新地現時的支持位應於50天平均線的70元水平，然而，不論新地的基本因素如何良好，短期仍很容易會受期指市場所影響，若作長線投資部署，68元至70元是一個不俗的入市價。
陳永陸