買家要面對現實

買家要面對現實

有發展商的高層,看了我上周四在本欄寫的文章,笑我實在「哪依乎」(naive)。他說:「虧你寫得出,叫發展商不要急於抬價。發展商是能抬得多高就抬多高,長江不抬,自有新鴻基抬,不抬只會白不抬。自從恒基在嘉亨灣賣得好價後,其他發展商的營業部都被老細『詐型』,責備他們為甚麼這樣保守,不懂得及時推盤,不敢爭取賣好價錢!」因此,他估計:下一階段發展商不但不會自制地定價,更會全面提升售價,我叫他們要為長遠的利益着想,簡直是與虎謀皮。

施永青

他還譏笑我,說我這套想法類同社會主義計劃經濟,自以為看得比人清晰,妄想指導市場如何定價,要知道市場是不會以個人意願而轉移的。他還說我那篇文章會誤導讀者,令讀者以為眼前的樓價是發展商刻意造勢下形成的,並不合理,以致原本想入市的也猶豫起來,最後走失了機會,將來被迫買貴樓。
聽了他那番話,我把我上周的文章重看了一次,發覺自己的確過份理想主義。樓價如果真的可以一級級慢慢上升,當然可以讓更多人有機會改善生活,業界亦可以因而多做生意,但關鍵是現實情況並非如是。
社會上只要有部份人可以接受較高的價錢,發展商就可以把價錢抬高。這些人不用很多,只要足夠消化發展商推出的新盤,一手市場的價格就可以高踞不下。因此,一手市場的樓價並非取決於大多數人的平均意願。一手市場的供應量每年不過二三萬個單位,香港卻有近七百萬人口,故只需很少部份的香港人肯接受較高一點的樓價,並有能力購買,發展商就可以把樓價推高。發展商為了本身利益,開盤時只會着眼於如何吸引這批人買樓,不會照顧大多數人的意願。

當然,一手市場賣得好,不足以帶領整個市場的價格上升,樓市的主體是二手市場。如果一手市場上升後,二手市場跟不上,那麼兩個市場的價格差距就會拉闊,在有選擇的情況下,買家會棄一手選二手,令一手市場的升勢無法持續。現實的情況是,自去年下半年樓價回升後,不但一手市場交投增加,二手市場交投量增加的幅度比一手市場更多,單是今年頭八個月的交投量已比去年全年多,反映市場上大部份買家的意向已逆轉,找機會想重新入市的人已愈來愈多,看淡後市的人已愈來愈少。
樓市是一種周期性明顯的市場,而且每個周期都為時甚長,一旦回升,少則持續三五年,長則十年八年,故在這個時候說樓價升得不合理,將很快被市場證明估計錯誤。我希望我上周的文章不致於予讀者這個印象。
我估計,未來一段相當長的時間裏,樓市的主趨勢仍是上升,發展商將把握每一個機會把新盤的定價推高,初時市場或會有點不習慣,但由於宏觀形勢依然利好,二手市場遲早只好被迫追隨。因此,這段期間縱有調整,亦離不開大漲小回的局面。
因此,對有意置業的人士來說,想等樓價回落多一點時才入市已不實際,因為要付出的機會成本可能更高。現時的樓價雖比去年同期升了不少,但仍只是高峯期的一半左右,有條件負擔的人,仍是早點入市為妙,以免樓價升到自己買不起時,才去懊惱。這是市場現實,買家好自為之。
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作者為中原集團主席