有發展商的高層，看了我上周四在本欄寫的文章，笑我實在「哪依乎」（naive）。他說：「虧你寫得出，叫發展商不要急於抬價。發展商是能抬得多高就抬多高，長江不抬，自有新鴻基抬，不抬只會白不抬。自從恒基在嘉亨灣賣得好價後，其他發展商的營業部都被老細『詐型』，責備他們為甚麼這樣保守，不懂得及時推盤，不敢爭取賣好價錢！」因此，他估計：下一階段發展商不但不會自制地定價，更會全面提升售價，我叫他們要為長遠的利益着想，簡直是與虎謀皮。
施永青
他還譏笑我，說我這套想法類同社會主義計劃經濟，自以為看得比人清晰，妄想指導市場如何定價，要知道市場是不會以個人意願而轉移的。他還說我那篇文章會誤導讀者，令讀者以為眼前的樓價是發展商刻意造勢下形成的，並不合理，以致原本想入市的也猶豫起來，最後走失了機會，將來被迫買貴樓。
聽了他那番話，我把我上周的文章重看了一次，發覺自己的確過份理想主義。樓價如果真的可以一級級慢慢上升，當然可以讓更多人有機會改善生活，業界亦可以因而多做生意，但關鍵是現實情況並非如是。
社會上只要有部份人可以接受較高的價錢，發展商就可以把價錢抬高。這些人不用很多，只要足夠消化發展商推出的新盤，一手市場的價格就可以高踞不下。因此，一手市場的樓價並非取決於大多數人的平均意願。一手市場的供應量每年不過二三萬個單位，香港卻有近七百萬人口，故只需很少部份的香港人肯接受較高一點的樓價，並有能力購買，發展商就可以把樓價推高。發展商為了本身利益，開盤時只會着眼於如何吸引這批人買樓，不會照顧大多數人的意願。
當然，一手市場賣得好，不足以帶領整個市場的價格上升，樓市的主體是二手市場。如果一手市場上升後，二手市場跟不上，那麼兩個市場的價格差距就會拉闊，在有選擇的情況下，買家會棄一手選二手，令一手市場的升勢無法持續。現實的情況是，自去年下半年樓價回升後，不但一手市場交投增加，二手市場交投量增加的幅度比一手市場更多，單是今年頭八個月的交投量已比去年全年多，反映市場上大部份買家的意向已逆轉，找機會想重新入市的人已愈來愈多，看淡後市的人已愈來愈少。
樓市是一種周期性明顯的市場，而且每個周期都為時甚長，一旦回升，少則持續三五年，長則十年八年，故在這個時候說樓價升得不合理，將很快被市場證明估計錯誤。我希望我上周的文章不致於予讀者這個印象。
我估計，未來一段相當長的時間裏，樓市的主趨勢仍是上升，發展商將把握每一個機會把新盤的定價推高，初時市場或會有點不習慣，但由於宏觀形勢依然利好，二手市場遲早只好被迫追隨。因此，這段期間縱有調整，亦離不開大漲小回的局面。
因此，對有意置業的人士來說，想等樓價回落多一點時才入市已不實際，因為要付出的機會成本可能更高。現時的樓價雖比去年同期升了不少，但仍只是高峯期的一半左右，有條件負擔的人，仍是早點入市為妙，以免樓價升到自己買不起時，才去懊惱。這是市場現實，買家好自為之。
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作者為中原集團主席