馳騁於香港樓市四分一個世紀的PPS國際物業顧問（ProfessionalPropertyServices）主席蒲祿祺（NicholasBrooke）預料，未來兩年，每年住宅樓價可升5至10%；07至08年則因供應短缺，升幅可能擴大至20%；但由於08年後住屋需求將因人口結構轉變而減弱，樓價或會逐漸回落至06年水平，買家屆時入市應加倍謹慎。
蒲祿祺接受本報訪問時表示，對本港樓市依然樂觀，由於近年政府盡量減少干預市場，讓市場自行調節，樓市發展將更健康。
他認同早年政府因救市而暫停賣地，將令07至08年住宅供應短缺，樓價有較大上升空間；但建議買家屆時入市要小心，因樓價在08年後將會調整，即使經濟持續向好，住宅價格亦會因供應過剩及缺乏新增需求而下跌，幅度約為20%，即回復至06年水平。
早前政府公布最新推算，本港人口至2033年將增加至838萬。蒲祿祺卻認為未來30年，本港人口較現時不會有太大淨增長，因為結婚及出生率持續下降，加上年輕一輩北上就業趨勢愈來愈明顯，將來移居內地的港人數目，可能多於來港定居的內地人。據他了解，港府內部亦初步認同高估了未來人口增長，稍後可能重估並提出修訂。
本港房地產市場的發展，他預期長遠將由4、5家大型發展商主導；中、小型發展商則可能出現合或併收購，以增加市場佔有率。發展商北上發展，主要集中利潤較高的優質商業項目。
隨着香港地產業務發展空間收窄，現時全港近4000名特許測量師，出現人才過剩，「很明顯，北上是主要出路。」以他持有特許測量師資格的兒子為例，已長駐北京一家極具規模的國際物業顧問公司工作，並舉家移居當地。
其實5、6年前蒲祿祺已開始參與內地城市規劃，就南京和寧波等城市規劃發展提供專業意見，將海外成功的發展經驗帶進內地。對於早期大陸城市千篇一律模式，他並不認同，說不同城市應有不同的核心商業活動和技術，要適當地與集體運輸系統融合，成為具獨特性、有別於其他城市的規劃，發展才得以持續。
至於鄰近香港的珠江三角洲，有充足的人口，提供龐大的生產及消費基地，可發展成香港的腹地。
不過，蒲祿祺認為內地欠缺完善法制及具國際經驗的專才，剛好香港可以供給，兩地將不斷融合成以香港為核心的東南亞強勢地區，中長線發展更可擴至總人口達4.5億的泛珠三角。
本報記者：黃素玲
