遠東發展（035）早前因出售旺角砵蘭街物業，股價升上1.68元，現時調整至1.56元，較宣布出售物業前1.50元高出不多，又到值得吸納時候。
■出售旺角物業，對遠展的益處是兩至三方面的。1物業售價4.69億元，獲利2.80億元。在05年（3月年結）的損益帳中，入帳的利潤是2.80億元（售價較04年3月的估值高出1.98億元，對遠展資產值的影響，則是提升1.98億元，而非2.80億元），對提高05年業績，大有幫助。2年報周初剛到手。04年3月手上有現金1.45億元及應收長期貸款（他人欠遠展）3.08億元，長短期借貸共16.67億元，淨借貸12.14億元，淨負債比率45%；出售旺角物業單一因素，可令淨借貸降至7.45億元，淨負債比率降至27%，財政狀況更健康。3旺角物業以租金計算的回報率偏低，遠展收取現金後，用於投資於較高回報的項目，例如以1.18億元收購荷李活道商住物業，對集團提高盈利能力有幫助。
■04年，遠展純利1.49億元，扭轉03年虧損1.24億元局面，每股數據由虧損0.127元變為盈利0.143元。恢復盈利，最大原因是上海加州花園400單位大部份落成及入帳；由中國稅項高達4840萬元（03年僅661萬元）推算，上海加州花園帶來稅後純利1.13億元（每單位純利近30萬元）。
■05年，遠展盈利預測倍計上升。去年加州花園只有不超過400單位入帳，而加州花園尚餘5300單位待發展，去年每方呎售價650元，估計今年升至700至750元，以1000單位入帳計，可獲利3.50億元，計入本港及其他收益減利息開支，預測盈利3.80億元，每股0.325元。現價往績PE10.9倍，預期4.8倍。計入出售旺角物業盈利，則為6.60億元，每股0.56元，PE低至2.8倍。
■04年3月，每股帳面NAV2.33元。計入上海加州花園未來利潤、本港酒店及投資物業等增值，估計每股實際NAV達5元以上（反映未來盈利及資產增值共約31億元），股價折讓接近7成。
●上海加州花園進入豐收期，將令遠展未來4年PE維持於低水平。趁低上車，幾個月後回望今天，大概會發覺原來回報非常可觀，除非本港或上海樓市出事。
何車