北京北辰（588）日前公布中期業績，截至今年6月底止，中期純利1.3億元（人民幣．下同），上升28.8%，每股盈利7仙；銷售額則按年上升44%至11.5億元。北京北辰的業績表現理想，主要因為北京地產市道已從非典型肺炎危機解除後復甦過來，加上奧運會帶來的基建項目及經營需求增加，推動北京地產發展商的營運持續改善，北京北辰亦從中受惠。
雖然北京北辰的業績表現頗佳，反映宏觀調控對其影響不大，而奧運會的基建活動持續，亦應該利好其盈利表現，但有幾個問題仍是投資者必須留意的，因為這些因素將會嚴重影響北京北辰未來股價的表現。
首先，由於北京北辰在未來數年將會有多個大型項目相繼動工，包括國際會議中心及奧運媒體村等，預期投資額超過100億元，這對手頭現金只有10多億元的北京北辰來說，絕對是一個問題。所以未來北京北辰料有極大的集資壓力。
雖然集團發行A股已通過中國證監會審核，可望在8月至9月落實，集資額約為30億至40億元，但這仍未足以應付未來發展所需要的資金，相信北京北辰未來仍會透過多個可行途徑作出集資行動，當中或包括配股。如果集團最終真的要以配股的方式集資，這將會對股價帶來一定的壓力，這點投資者務須留意。
另外，北京的私人樓平均價近日一度突破每平方米5000元水平，雖然情況未算熾熱，但已開始脫離人民可以負擔的水平，故此雖然中國國務院發展研究中心的研究報告顯示，北京、廣州、深圳、武漢和重慶等5大城市的住宅市場目前仍穩步發展，但如果市場的承接能力不足時，樓價要再上升的空間將會十分有限，反而不排除偏高的樓價在未來會有回吐的壓力。
事實上，以北京市房地產投資高達24.2%的增長速度，已高於近幾年的平均增長率，故此有理由相信，北京樓價在短期內應會有一定的調整壓力，這對北京北辰絕非利好消息。
幸好的是，北京北辰未來的盈利收入，對於售樓收益的依賴將會逐步下降，當中除了奧運相關的建設所帶來的利潤支持外，集團的酒店入住率持續改善，以及出租公寓的租金回報率持續平穩，都可紓緩集團對物業收益的依賴。估計北京北辰今年全年盈利可達2.6億，每股盈利約為14仙，但如果集團在期內進行配股，則每股盈利可能達不到預期。
以預期市盈率約為11倍計算，股價尚算吸引，加上現價相對每股資產淨值出現約4成的折讓，故此北京北辰中線應有一定的上升空間，不過相信於1.68元會有頗大的阻力。
陳永陸