鷹君集團（041）昨收14.75元，升6.1%，是第1隻升破今年高位的地產股，現價奔向01年2月水平。鷹君炒NAV，炒租金收入。新世界發展（017）有鷹君的同樣概念，而現價6.40元，則低於今年高位24%，低於01年2月達4成半。
■鷹君03年底每股帳面NAV23.60元，股價折讓38%。物業增值，全面重估，折讓大於表面數字頗多。往績PE25.9倍，預期不會大降，一兩年後租金收入勁升，PE有望回落至17倍以下。
■遠東發展（035）停牌，報載出售旺角投資物業遠東銀行大廈，作價4.70億元，據報獲利2.20億元，而售價則較入帳估值二億七千萬元高出二億元。地產公司持有投資物業，一般年年重估，由遠展售物業獲利情況看，重估值非常保守或偏低，亦反映樓市的確好景，有價有市。
■03年底，新世界每股帳面NAV19元，經今年2月供股後攤薄至15.10元，現價表面折讓58%，較任何具知名度地產股折讓為大（鷹君表面折讓38%，信和置業（083）28%，希慎（014）20%）。
試用兩個計算方式，推算新世界的實際NAV。1新世界連同新界及油塘3個龐大地盤（未落實發展計劃，地盤面積廣達456萬方呎），估計擁有已落成及可發展物業樓面約2100萬方呎，假設每方呎升值500元，共升值105億元，每股實際NAV增至18.14元，股價折讓65%。2新世界擁有各項物業，估計應佔逾600億元，假設升值30%（由遠展售物業獲利是估值74%情況推測，新世界的投資物業與酒店部份，升值幅度遠遠超過30%），即共增值180億元，每股實際NAV更達20.31元，股價折讓68%。
■新世界03年本港投資物業租金收入8.53億元（較02年下跌12%），04年上半年4.4億元，基數不小，物業租值上調，新世界租金增長的絕對數值可觀。鷹君炒收租概念，新世界亦具備條件。
●樓市愈旺，土地儲備愈豐厚的地產股愈得益，NAV折讓愈大的地產股愈有急升條件。只要樓市無恙（看來如此），新世界今年內重越年初高位（8.45元），機會超過7成。
何車