特首明天與民主黨見面，未知能否打好溝通基礎，踏出改善關係的第一步？當然，全港市民皆希望可以如劉部長所言般「家和萬事興」，但過往雙方劍拔弩張的陣勢，似乎難以「一見泯恩仇」。不過無論如何，有溝通總是好事。
最討厭政治局勢不穩定的，會是哪一類商人？當然是地產商。這行業用以賺錢的資產是帶不走的，所以當年船王包玉剛由上海走難來港，堅持做航運，貪其隨時可以整支船隊起錙撤退也。如今香港只不過出現一些民主訴求，已經令地產商頭痛，可想而知，「穩定壓倒一切」，是多麼重要的一回事。
要分析地產公司的投資價值，其實容易不過。只要將其幻想成為一間工廠，將原料加工變成貨物出售圖利，過程毫不複雜。不過有兩點是必須要明白的關鍵。
首先是收益入帳的方法。投資者經常聽見分析員說，某某樓盤開售，將在下半年或來年入帳云云。分析員是否掌握甚麼秘密資料，看穿何時入帳之謎？
非也！基本上，只要知道樓盤何時落成，即可粗略估計賣樓收益何時入帳。當然，技術上何謂「落成」，可能要以入伙紙等法律文件發出日期定奪。但投資者又不是會計師，只要知道樓盤大概幾時入伙，已經可以掌握賣樓收益何時入帳。
這些入帳方法，並非甚麼秘密，而是公開資料。例如新鴻基的年報寫明，賣樓收入及利潤只會在物業落成後入帳，賣樓花所得的現金收益是負債，未可以落袋。
注意！賣樓及起樓是兩種不同入帳方法，後者可根據工程完成比例將收益入帳。建築期間，建築師通常會每月監察進度，並發出文件確認樓宇完成比例，公司可以以此為據，入帳計數。
明白地產公司賣樓收取現金及入帳計算盈利是怎麼一回事，將來作投資分析時，應該可以理解樓盤大賣，並不一定代表公司在該年度可以即時錄得豐厚盈利，因為要同時估計入帳時間。
另一點要掌握的關鍵，是物業減值撥備。與銀行壞帳一樣，這撥備數字是外人無法準確估計的。
發展商手上的待售樓盤是存貨，與工廠一樣，存貨滯銷，就難免要撇帳，分別只不過是這些存貨無法入倉，要露天擺放兼日曬雨淋。
這些存貨撥備與以前提過的投資物業撥備不同，一定要在盈利中計算，不可以在儲備中處理。新鴻基地產（016）在03年有12億撥備，是稅前盈利的16%。這撥備之多寡，對公司的業績表現有決定性影響，但真正數目在事前卻難以準確預測。
那麼粗略預測又如何？這要看所謂後市如何。基本上，撥備與否，是看將來能否原價收回，應收帳如是，樓盤土地亦然。只要後市看漲，管理層即有大條道理毋須作任何撥備。
星期二那幅沙浦道地皮以高於底價五成售出，又有足夠理由解釋後市向好。可以預期，04年新地的物業撥備數字可以減少。
理解入帳方法及撥備多寡兩大影響地產公司業績的要點後，要分析投資價值，應該毫無難度。與地產公司同樣地擁有大量存貨的零售股，就更加容易分析。下期再續。
龔耀輝