施永青
有位銀行界朋友，看了我上周的文章，認為我毋須替炒家塗脂抹粉，他們賺這麼多錢，給人罵幾句沒甚麼大不了。其實，我除了認為炒家有積極的社會功能外，亦有破壞作用，只是篇幅有限，一次過談不到這般深入。
一般人不喜歡炒家，除了因為他們謀取暴利外，還因為他們常違法亂紀。譬如：僱用黑社會排隊打尖，欺負個別用家。有些炒家甚至會賄賂發展商，讓他們先行認購，剝奪用家買到好單位的機會。炒家所造成的禍害，豈止這類犯法行為。敢以身試法的人始終有限，現在的法例已足以令他們有所克制。炒家對社會造成最大的禍害是扭曲市場訊息，令資源錯配，造成大量浪費。
房地產是一種生產期特別長的商品，一旦生產過剩或生產不足，市場都無法在短期裏作出修正。因此，若炒家傳遞了錯誤的價格訊息給市場，後果可以極之嚴重。炒家的活動可影響資金流向，資金流向可令樓價上升變成一種自我完成的現象。
當市場出現某些強烈利好消息時，如去年的自由行與CEPA，就會觸動炒家入市的興趣。入市的資金一旦增加，樓價自然上升。由於資金必然流向有利可圖的地方，樓價上升就可以吸引更多資金流入。結果愈多資金流入，樓價就愈升得快；樓價愈升得快，其吸引資金的能力就愈高。於是出現連鎖反應，樓價愈升愈急。這時，市場根本再毋須利好消息，單是炒家間炒來炒去，已可令樓價上升自我完成。
不過，在股票市場，炒家的錢往往被視作聰明錢；炒家的資金如何流向，更常被視作可靠的顯影劑，以展示事情發展的好壞及其影響的深廣。故有時放假期間發生重大事故，評論員都要等股市開市後，觀察過炒家的資金流向，否則也不敢妄下結論。可見炒家的活動，對市場亦有指示作用。
然而，股市一旦上升，參與活動的就不只是專業炒家，連普羅大眾的閒錢，亦會受不住引誘而投入，結果形成資金盲流。這種盲流一旦形成，即使是聰明錢，也會失去理性，造成「上帝也瘋狂」的狀態。
相信大家對I.T.熱潮一定記憶猶新，在資金不斷湧入的情況，不但街邊阿嬸會瘋狂，連大學教授、政府高官、精明商人都一樣為此着迷，把資源大量投入沒可能有回報的項目裏，造成大量浪費。
在房地產市場，炒家盲目入市的後果就更嚴重。九六、九七年期間，大家誤信香港地少人多，樓價只會大升小回，有錢最好買多幾層樓，結果市民不惜借錢買樓，發展商不惜高價搶地，把社會資源都吸引滙集在地產市場，樓價怎會不升上天文數字。最後，大家手上的錢都變了樓，可以再買樓的人愈來愈少，金融風暴一到，想套現的業主就不容易找到買家，樓價急速下滑，跌了六年才找到支持位。
在這段期間，社會財富大量被蒸發，市民消費意欲下降，內部需求不足，服務行業萎縮，失業情況嚴重，形成通縮惡性循環，足見炒樓造成的破壞有多大。
去年九月開始，樓價止跌回升，這本是好現象，意味着通縮即將過去，負資產減少，內部需求會逐步恢復，社會動力將增強，人們的生活有機會改善。可是，與此同時，炒家的活動亦在增加。
本來，炒家重新入市，有助向社會顯示，樓市已出現根本性改善，一個新的上升周期已經開始，但由於炒家過度活躍亦給社會傳遞了錯誤訊息。發展商誤把炒家的賺錢意欲，視作用家的換樓熱誠，定價逐漸與用家心態脫節，以致從四月中開始，市場呈膠着狀態，交投日漸減少。樓價一下子升得太急，會太早剝奪了收入較低的一批人的入市機會，不但對改善民生沒有好處，亦會阻礙空置單位及早被吸納，不利樓價上升，對發展商也沒有好處。希望發展商不要被炒家扭曲了的訊息所誤導，以致在銷售策略上作錯決定。
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作者為中原地產主席，文章逢星期四刊出。