上月13日推介新世界發展（017），推介前5.55元，幾日內遭逢小股災，大跌至最低4.40元，昨日收5.95元，重越推介前家鄉價。推介後升幅7.2%，較期內恒指升幅5.8%及地產分類指數升幅6.1%略大，估計未來將續跑贏大市。
■上周二政府賣地，以高於底價約8成成交，地皮有價，有豐厚土儲的地產公司自然水漲船高。新鴻基地產（016）土儲逾4500萬方呎（已落成投資及發展中）物業各佔一半，全港最多，假設樓市高升，每方呎升值500元，總升值225億元，數字巨大，但實際每股增值9.40元，僅相等於股價的14%。水漲船高得益最大的，是新世界，理由是新世界市值小，每股分攤得益相等於股價的比率最大。
■新世界的本港物業，分為：1發展項目應佔樓面1042萬方呎，未計油塘、上水、粉嶺3個地盤456萬方呎的應佔樓面（因計劃尚未落實）。假設油塘等計劃應佔樓面200萬方呎，則發展項目共約1240萬方呎，再假設因某一特殊因素（例如近期賣地成績好），每方呎升值300元，則共升值37.20億元。2落成投資物業應佔833萬方呎（包括本港酒店應佔房間1262個），假設每方呎升值600元，則共升值50億元。土儲近2100萬方呎（新地的一半），共升值87.2億元，每股升值2.52元，相等於股價的42%（在前段新地的假設例子中，新地每股升值14%）。
■在本港主要上市地產公司中，以帳面NAV計，折讓最大的是新世界。去年底每股19元，經月前供股後攤薄至15.10元，表面折讓60%。計入可能利潤及今次賣地後水漲船高效應，每股實際NAV估計接近20元，股價折讓更高達7成。
●新世界市值206億元，若非去年10月配股及月前供股共集資66億元，則市值僅140億元，連信和置業（083）也不如，過於偏低。假設政府地皮高價成交屬真市，得益最大的將是新世界，中線持有可待翻半番至0.7番，見8.93元至10.12元。
何車