星期二官地拍賣結果揭曉後，我強烈地感覺到當天地產股股價的回升並沒有反映賣地的效果，昨日地產股總算出現了相當大幅的升幅，但我相信仍有上升空間。
歸根究柢，地產股的升跌是與樓市有直接關係，因此，預言地產股會升就等於看好房地產價格，而影響香港房地產價格升跌的因素實際只有一個，就是土地的供給。
香港政府完全掌握土地的供給，1984年至1997年香港樓價飛升，是因為人人都知道香港政府每年只可以供應50公頃的官地，1997董特首一聲「八萬五」，造成土地供應大量增加，樓價就因為供給大量增加而消化不良，於是樓價大跌，最後終於導致孫九招出現。
孫九招出現初期，樓價並沒有馬上止跌回升，因為投資者的信心的而且確崩潰了。
一直到沙士過後，自由行、CEPA為香港帶來了新的生命，經濟恢復元氣，樓價才止跌回升，投資者漸漸地感覺到發展商手上的樓盤貨尾正在不斷地減少，新的發展項目停頓了，換言之，兩年之後，香港又可能再次出現樓房供應減少的情況，於是樓價才大幅回升。
再之後是加息的壓力、股市的壓力，但從過去的經驗來看，加息壓力與股市的波動不會對樓價有太長遠的影響，一般只影響數個星期至數個月罷了，樓價較長遠的走勢依然是供給問題，因此，我們應該猜一猜，明年港府會不會再像過去一樣全面恢復土地供應？
港府正在面對財政赤字，增加土地供應可以賺到不少錢以彌補財赤，但是，我更相信，董特首吃過了「八萬五」的苦頭之後，絕對不會再輕易推行任何會打擊樓價的措施，包括土地的供應，星期二官地拍賣會上，長實（001）出高價勇奪第一幅土地，可見李嘉誠對港府充滿信心，知道港府絕對不會再輕易大量供應土地。
曾淵滄 城市大學MBA課程主任