英之見:買國內地產股不如買樓

英之見:買國內地產股不如買樓

賣地成績超理想,但股市反應相對遲鈍,市場對買家的身份,似乎遠比賣得的價錢着緊。無論如何,算是出了一個相當利好的消息,市場氣氛不就,貼近11800之前甚多人猶豫,但後市再有調整,亦不應該再創新低,大市應該已見底,反覆整固後可望逐步回升。
股市大上大落,走勢難測風險又大,所以最近積極研究其他出擊途徑,一向並不熱衷房地產,主要是流動性風險較高,而且地產股走勢相關性大,是十分好的替代品。雖然預期地產股估值會打一個折扣,但作為炒賣工具而言,地產股效率好得多,仍是個人較喜愛的選擇。
本地地產股有可取之處,但國內地產股則是另一套看法。最近有機會重遊舊地,事隔一年再上上海考察一間上市公司的樓盤。如果一年前毅然入市,以7成借貸買入一個單位,本金的回報率已接近1倍。是有點可惜自己沒有行動,尤其是現在國內的樓盤,發展相當有質素,而且當日作投資用途的話,租金回報率也不俗。
同一時間買入大陸地產股,回報率是大大不及,欠缺槓桿比率只是原因之一,更大的問題,是國內地產股質素參差的情況太嚴重。筆者2002年去看另一間公司,股價至今更只是原地踏步,買股遠遠不如買樓。

企業質素良莠不齊
政策風險一向存在,但宏觀的風險是遠不如微觀的風險,個人對這個類別的股份有很大的戒心。發展商手法未必正統,一位行內前輩更加點出了信貸的風險,根本可能早有決心不還錢,更遑論保障小股東的權益。
由於害群之馬的存在,所以整體估值會偏低,投資不宜死板地只看NAV,評估公司管治會更重要。唯一好處是,現在國內物業市場處於戰國時代,稍後品牌發展有助汰弱留強,剩下來的好公司將有較合理的評估,只是這個行業整合過程,對一般投資者而言實在太長。在目前階段,看好國內樓市,又有心趁宏觀調控入市,較好的選擇還是花多點時間在資料搜集,然後索性在國內置業。博國內地產股走短線,仍未算是時候,除非閣下有信心所選的公司將變成香港的新地(016)。
黃國英
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