施永青
早前有發展商接受傳媒訪問時，竟跟隨社會輿論一起，把最近在房地產市場相對活躍的炒家，狠狠批了一頓；說炒家暴利，搶走用家買樓的機會，並加快市場形成泡沫，可謂罪大惡極。這種言論令我有點不解，我一向以為發展商喜歡市場上有炒家呢？
香港房地產市場一個最大特色，是有一個相對活躍的樓花市場。發展商在建築期間已可把樓宇推出市場，而且往往賣得不錯，令發展商可以及早收回資金，減少利息負擔，增加再投資能力，盈利因而大增。
細想一層，這麼多樓花究竟賣給誰？我敢說其中不少都是炒家，即使那些自稱為用家的買家，也難免有投機成份。因為樓花屬期貨，尚未可以使用，買的人不算真正用家。如果真的要用，大可以買現樓。在一般情況下，市場並不乏新落成現樓可供選擇，提前買入樓花的所謂用家，大都看好後市，認為等樓宇入伙時，可能不是這個價錢。一般而言，樓花的售價往往比現樓高，以反映利息及通脹因素。因此，樓花的買家如非投此樓市未升的時機，何必以較高價錢，買尚未可使用的期貨？
當然，若細緻劃分，樓花的投機者中，確可分為純以轉售圖利為目標的炒家，以及進可炒退可住的非專業炒家，其市場行為亦不同。但無論如何，發展商推出樓花時，最需要的正是這些投機者，為何今天竟視他們為該受批評與遏抑的對象？
箇中原因可能有兩方面：其一是發展商要扮正氣，企圖洗脫自己也有煽動炒風的罪名；其二是眼紅炒家賺錢，故心理不平衡。
社會輿論大都不喜歡炒家，發展商亦不想予人不好的印象，讓人以為他們與炒家同流合污。加上早前滙豐大班也曾批評炒家；滙豐比發展商還要財雄勢大，發展商也得靠大銀行作財力上的支持，自然不便與滙豐大班唱反調。
但發展商實際上是說一套，做一套。這邊廂剛批評炒家擾亂市場，那邊廂卻要經紀介紹肯幾個單位一起買的炒家給他。有些發展商甚至不肯把單位一個個賣，非整層賣不可，這樣賣法，樓當然都賣了給炒家，用家的買樓機會便被剝奪。發展商寧願賣樓給炒家也不賣給用家，是因為炒家作決定比用家快，又不受負擔能力制約，只要看好後市，就肯大幅追價。相反，用家一定諸多考慮，又要考慮丈夫上班、孩子上學、菲傭買菜等；還得擔心利息上升、職位不保、父母患病等，久久未敢落定。因此，發展商以炒家為銷售對象，才能賣得快、賣得多、賣得價錢高，在商言商，發展商作這樣的選擇實無可厚非。
不過，有時發展商賣樓給炒家後也會後悔。自去年九月至今，樓價普遍升了四成，豪宅更升了八成至一倍。去年入市的炒家，其轉售利潤都非常可觀。發展商眼見自己發展多年的回報，還不及炒家去律師樓簽兩個名，心裏怎會愉快，故一有機會也得發洩情緒。
另方面，炒家的行為亦會對發展商的銷售計劃起破壞作用。由於炒家手上的樓並非自用，一定會轉售，而最好的機會正是發展商推出第二期新盤的時候。在這情況下，炒家會與發展商爭奪買家，形成競爭。尤其當市場開始停滯、買家不足時，這種競爭可以對發展商造成一定的傷害。
去年入市的炒家，有些只付了一兩成首期，只要賣高一兩成，已賺一個開，但發展商今天的開價，起碼比去年高四五成，炒家有很多水位可走，故發展商經常看到快將落定的買家，最後選擇買炒家的二手樓花。
此之所以，發展商對炒家又愛又恨，明知最後會自食其果，為了利之所在，唔賣又賣。
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作者為中原集團主席，文章逢星期四刊出。