股市大跌，很多人開始關心樓價，一般都認為樓價會跟隨股價下跌，但是，上星期五公布的中原城市指數，依然顯示樓價還在上升，雖然升幅僅0.3%。上星期五公布的中原城市指數，覆蓋的期間為2004年5月3日至5月9日，算是最接近今日的樓市指標，而股市的下跌則開始於今年3月，換言之，股價已經下跌了兩個月而樓價至上個星期依然站得穩，當然，上升的速度就比不上今年第一季。
目前香港的樓市，有兩個很明顯的不同市場，一是炒家熱烈炒賣的豪宅市場，另一個是一般用家購買的中小型住宅市場，上述的中原城市指數是綜合了豪宅與普通住宅的樓價。但是，我作為這個指數研究組的組長，從原始資料中，我可以清楚地看到過去一年，豪宅價格的上升幅度遠遠超越一般住宅，愈是豪華，上升幅度愈大，像貝沙灣、君臨天下這些熱門新盤，價格已經炒至1997年的水平，但其他的住宅，價格與1997年的高峯期比較，仍然有50%到60%的折讓。
我認為，加息可能會對豪宅市場有較大的打擊，因為豪宅的需求與供應是一種炒賣關係，兩萬元一方呎的樓，去哪裏找這麼多的真正用家？更多人是買進來等更高價賣出去。低息時代提高這些人的持貨能力，利率一提高，持貨成本增加，壓力就增加了。壓力之所以增加是因為這些人根本沒打算長期持有這些樓盤，他們是以刀仔鋸大樹的方法盡量借錢來炒，資金有限，自然不能持久。
但是，中小型住宅的買家不同，他們是真正的用家，我相信全香港沒有一個真正的用家愚蠢到認為目前的2.25厘按揭利率可以長期存在。我相信每一名買樓的用家心中都有了加息的準備，在生活開支上，也預先考慮了將來加息後的支出，因此他們面對加息的壓力就比較小，壓力小，就不會賤價出讓。
曾淵滄
城市大學MBA課程主任