新世界發展（017）現價5.55元，回落至去年12月急升前的起步位，亦與兩個月前供股的供股價5.40元貼近，買入中線投資已可考慮，出擊短炒亦是時候。
■03年度（6月年結），集團虧損高達48.12億元，主要受撥備拖累，總數高達47.78億元，當中與物業、酒店相關的撥備約佔36億元，估計是趁沙士侵襲後，撥得徹徹底底，為未來恢復盈利鋪路。
04年度上半年，集團營業額113.81億元，微增3.8%；純利2.36億元，上年同期盈利僅1450萬元。全年維持盈利可期，相信會有部份以往撥備撥回重列盈利，全年獲利十餘億元並無難度，PE回復至十餘倍的合理水平，並較其他大型地產股PE為低。長江實業（001）、新鴻基地產（016）、恒基地產（012）、希慎（014）、信和置業（083）等，預測PE平均約20倍。
■新世界是重債公司，03年底借貸總額386.7億元，銀行存款52.9億元，借貸淨額333.8億元，淨負債比率72%。（實際低於此數，因為借貸淨額未減非全資附屬公司外少數股東應佔借貸之數）。3月供股集資53億元後，借貸淨額減至280億元，淨負債比率降至54%。在樓市復甦後，如此比率並不危險。物業漲價後，股東資金上升，實際淨負債比率較表面數字為低。
■03年底，集團帳面NAV468.5億元，股數24.70億股，每股帳面NAV19元。月前供股後，集團帳面NAV增至521.1億元，股數增至34.57億股，每股帳面NAV攤薄至15.10元。現價5.55元，折讓63%，在大型地產股中折讓最大。業務性質與新世界接近的信置，股價較帳面NAV折讓僅28%。
■新世界整個集團擁有各地各類物業逾900億元，實際屬於新世界的本港物業，估計600億元。本港樓市過去數月急升，假設平均只升20%，新世界的實際NAV增值120億元，每股增值3.47元。因此，新世界每股NAV實值，可能已增至18.60元，股價折讓更高至70%。
●以每股NAV實值18.6元為據，假設本港樓市無恙，折讓縮減至60%，新世界中線目標價7.4元；以折讓縮減至50%計算，目標價9.3元。炒家最怕牛皮股。新世界則是動感十足股份，以過去6個月每日股價變化計，Beta（啤打系數）是1.83，即恒指每變動1%，新世界股價便變動1.83%，波幅大過大市。若然大市見底（已有迹象）回升，Beta大的股份發揮動感，升幅更大。新世界短炒，亦是時候。
何車