我曾於月初在本欄指出，如果股市出現反彈，地產股可率先跑出。無奈適逢美國加息陰影及國內宏觀調控所影響，地產股亦要跟隨大市出現調整。
目前最影響港股表現的，是持續不明朗的外圍因素：繼有沙士重現的零星個案外，美國國庫券孳息連升5周，而對利率變動最為敏感的兩年期國庫券的孳息率，亦升上20個月以來的新高，反映美國加息風險仍然存在。但撇除上述兩大不明朗因素，我仍然相信反彈力最強的會是地產股。
相對地產股，收租類股份表現一直給比了下去，原因是目前租金的增長，遠不及物業價格的升幅。好像香港首季寫字樓及商舖價格平均上升三成，租金只上調7%，租金回報率不足4%。
然而，上周有美資行調高寫字樓今年的租金預測，由原來升幅10%至20%調升至30%，而商場租金料亦有20%增幅，之後增幅料按年達10%，因而刺激收租股上升。
平情而論，商用物業租金增幅率是否一如該行所料，仍是未知之數，但隨着本港經濟好轉及中央繼續放寬國內同胞來港旅遊及經商的名額，零售商舖及寫字樓的需求定必上升，因此租金仍應有增長空間。好像月初穆迪將希慎（014）的Baa1評級展望由「負面」轉為「穩定」，充份反映市場對租務業有較樂觀的預測。
當然，分析收租股前景，除了宏觀經營因素外，亦要留意個別收租企業對租金之預測。如剛公布業績的金朝陽（878），03至04年度轉虧為盈，由去年度虧損超過4億元轉為錄得純利6180萬，除了受惠於利息開支顯著下跌外，主因是租金方面有不俗的升幅，而管理層亦表示，短期內續約的商戶租金預期有可觀的上調幅度。
事實上，即使是其他大型收租股如鷹君（041）及希慎（014）之管理層，亦預期租金會有一定的增長空間，即使最終增幅未必如美資行所預測那般高，但仍足以為收租股帶來不俗的心理支持。
不過，投資收租股跟地產股不同，後者可因市場對樓市及樓價的憧憬而帶來一些「投機性概念」，因而令其股價出現較大的升幅；收租股卻不同，即使租金有所增長，亦不會像物業價格般，可以升得那麼瘋狂，所以對炒賣概念的可塑性不高。
此外，若果出租率接近飽和點，儘管租金可以有所調升，亦未必可以即時反映在盈利表上（因為受制於一些長約租戶的租約）。故此，收租股近年在租務以外繼續積極拓展新的業務（如物業管理、商場市務推廣等），又如金朝陽去年開始涉足內地城市基建發展，這些都是尋求租務以外的突破。
所以，租金上升只是推動收租股上升的誘因，餘下仍然看企業整體發展。
陳永陸