呂漢光
在九七回歸前數天，由前立法局議員以私人條例草案形式，提出修訂《房屋條例》，限制公屋租戶的租金，佔住戶入息中位數百分之十或以下，經修訂後的條例，使原來早已浪費公帑的公共房屋政策，更浪費政府資源。
一九五三年聖誕節的火災，推使當時的港英政府推出首個公共房屋計劃，五十年後的今天，全港人口中的一半，居住在不同形式的公共房屋（包括不同的自置居所計劃）。眾所周知，香港的公共租住房屋分為許多類型，而公共屋邨的位置、大小、設施、新舊等等，可謂五花八門，個別屋邨更擁有無敵海景，或坐落在中、高尚住宅區，而以上任何一項因素，皆會直接影響屋邨的市值租金。經修訂後的房屋條例，一刀切地為租金設定上限，是完全背離市場主導的基本原則。
在公屋租戶中，家庭入息的分布並不平均，許多租戶擁有私入物業及名貴房車，是不爭的事實。假設大量低收入的公共房屋租戶，選擇租金較貴，但較優質及較大公屋單位居住，租金佔入息中位數的比率因而大幅上升，至遠超百分之十的上限，按照法例，特區政府有必要調低租金。據了解，近年香港的家庭人數較以往少，公屋中的大單位，往往由人數較少的家庭入住。因為公屋租金較市價便宜許多，為了追求優質生活，公屋租戶選擇租金較貴，但較大的單位是無可厚非。他們的理性選擇，客觀地，引致租金佔入息中位數的比率上升，迫使特區政府要調低租金。特區政府讓公屋租戶選擇較大單位居住，是錯還是對？特區政府應否按法例的規定，參考公屋租戶的入息來編配不同租金的公屋單位？
要找出問題的答案，我們首先要了解，特區政府為香港居民提供公屋房屋，本質上是向公屋租戶作出租金資助，目的是為了社會穩定及讓低收入人士亦能安居樂業。接受補助的公屋租戶理應是社會上收入較低的一群，特區政府藉着為低收入人士提供補助，希望能減輕貧富懸殊的問題。
若以較嚴謹的經濟學分析，公屋租戶以低於市值租金租住公屋，間接地是接受了特區政府的金錢資助，亦即是間接地增加了家庭的整體收入。筆者在一九九六年底曾研究公屋政策對貧富懸殊問題的影響，方法是以不同計量經濟學模型，將租金資助轉化成收入的一部份，然後找出接受資助後，貧富差距是否明顯收窄，有關研究在一九九七年初出版的專著《收入分配與經濟發展》中發表，研究顯示，市民從公共房屋所得利益的分配並不平均，對改善貧富懸殊的問題，沒有明顯作用，因政府花於公共房屋的資源龐大而效益少，政府應該全面檢討公共房屋政策，減少浪費公帑。
事實上，公屋租戶中較富裕的家庭，較收入相若但居住在私人樓宇的家庭，花在房屋的開支明顯較少；另一方面，家境貧困的公屋租戶，與居住在私人樓宇的貧困戶相比，租金開支卻較多。簡單來說，有能力在私人房地產市場尋找合適單位居住的公屋富戶，躲在公共房屋制度內，享受原應為貧困戶而設的公屋福利。數年前，政府所推出的富戶政策，並不能徹底解決資源錯配的問題，將租金調高一倍後，公屋租金仍然較市價便宜，租戶更可把工資最高的家庭成員，在住戶名冊中刪除，從而避免繳交雙倍租金。
為了符合房屋條例的規定，特區政府有意免除居住在公屋的綜援戶的租金，及將其他租戶的租金調低一成，在短時間來說，上述建議是較為可取，但長遠來說，現時的公共房屋政策浪費了大量公帑，資助了不少較富裕的家庭。
筆者在此建議一個徹底而大刀闊斧的方法：首先特區政府在數年後，取消所有公屋，從此租金按市值計算，收入較低的住戶每兩年重新申請租金資助，接受資助後，住戶可按需要尋找合適居所。以上建議，不但能使特區政府完全撤出房地產市場，更可保證接受租金資助的家庭，全是有實質需要，甚麼租金上限大可拋諸腦後。
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作者為嶺南大學市場及國際企業學系副教授