公屋居民控告房委會違反租金法例獲勝，房委會被迫要檢討租金，探討如何減租去滿足法例要求。其實房委會現行的租金政策早已不合時宜，早應作出檢討。九十年代房委會藉出售居屋賺取豐厚利潤，大量興建優質公屋，而租金卻維持在極低廉的水平，自然不鼓勵富戶遷出。
政府應該趁房委會今次官司敗訴，迫令房委會完善租金政策，否則就讓房委會破產，推倒所有過時的政策，重新為公屋定位和制訂合理和可持續的租金政策。
自從一九五三年石硤尾大火後，政府便開始興建出租公屋。早期的公屋十分簡陋，生活設施不足，故此當租戶經濟條件改善後，便會選擇搬離公屋，將單位交回房委會，或者只留下年老父母，以及缺乏經濟能力的家人，繼續租住公屋。
但隨着公屋質素不斷改善，生活設施足可媲美居屋和私人屋苑，居民自然不願意遷出。根據政府統計資料，公屋租戶在扣除住屋開支後的收入，其實和私樓租戶差不多。我們只要到一些新型的公共屋邨和停車場看看，便知道公屋居民的購買力其實不低。
公屋始終是福利的一種，需要納稅人資助。現時的公屋租金根本連營運開支也不足以支付，納稅人沒有責任長期補貼那些有能力租住私樓的人，容許他們長期霸佔公屋，享受極大的資助。房委會檢討租金政策時，必須提高政策的透明度，並且不能一刀切調整租金，應該把資源集中在幫助最有需要的一群。
要提高租金政策的透明度，房委會首先要訂定及公開全港所有公屋單位的樓價及市值租金，讓市民知道公屋租戶所享受到的資助。之後便要制訂租金資助政策，根據公屋申請人的家庭收入和家庭成員數目去釐定房屋資助金額，然後將金額變成「租金券」，容許申請人拿着「租金券」去租用公屋或私樓。例如月入萬三元的四人家庭，政府每月給予三千元價值的「租金券」。
現時居住在公屋的租戶，可以繼續住在公屋一段時間，之後若然不再符合公屋申請資格，便要搬遷，或繳交市值租金，或者加入租置計劃。至於仍符合公屋申請資格的居民，倘若「租金券」的價值不足以支付單位的市值租金，便需要額外繳交租金。相反若「租金券」的價值較一些舊式公屋的市值租金還要高，租戶可以申請調往較佳的單位，或者租住私樓，藉以改善生活環境。
現時私人市場共有三十多萬個出租單位，再加上六十多萬個公屋出租單位，合資格的公屋申請人應該有足夠選擇。當大量公屋租戶轉投私人市場，房委會便可以騰出較多單位給有需要的人入住，或者把單位出售。
房委會要盡快建立一個自由進出的公屋租住市場，透過發出「租金券」，給予有需要家庭更多選擇，藉以加速公屋單位的流轉性，讓所有合資格的公屋家庭，可以按本身情況去選擇合適的居所。長遠而言，房委會更應停止興建公屋，透過發出「租金券」，便可有效地資助有需要的家庭解決住屋問題。
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林本利 作者為香港理工大學會計及金融學院副教授，文章逢星期五刊出。