林本利
筆者在理大的辦公室，正好面向紅磡居屋樓王紅灣半島。自從九九年底政府批出這個私人參建居屋合約後，目睹工程開展至○二年底完成。樓王落成後一直空置至今，到近日政府竟然宣布以賤價每呎不足千八元出售給私人地產商。
政府是在七八年推出首批居屋單位，之後發覺居屋供應不足，申請家庭遠超房委會可出售的單位，於是搞個私人參建居屋計劃，藉以增加居屋供應量和減輕房委會的財務承擔。
私人參建居屋計劃是以公開招標形式進行，房委會每次推出新項目，會邀請私人地產商入標負責興建居屋，並承諾以指定價格向地產商回購所有單位。各地產商便根據自己的財力和建築成本出價競投，房委會最後會將合約判給出價最高的地產商。
九九年底批出的紅灣半島居屋合約，房委會當時承諾將來建成後會以十九億元向地產商回購單位，即每平方呎約一千二百元，當中已包括建築成本。這個項目由新世界發展及惠記合組的添里發展奪得，出價是五億八千萬元，即房委會每呎收取不足四百元。連同今次補地價每方呎五百多元，政府及房委會共收取十四億元，即每呎九百餘元，便拱手將紅磡地王讓給地產商。
以房委會承諾每呎一千二百元的回購價，即使地產市道如何不滯，都肯定可以透過出售紅灣半島，支付這筆總數十九億元的回購費。政府二○○二年十一月停止出售居屋前，其他位置較差的市區居屋，也可以賣二千元一呎。以這個價格推算，紅灣半島的售樓收益，肯定超過三十億元，扣除付給地產商的十九億元，房委會至少可以多賺十多億元利潤。
即使當時地產商指摘以低價出售居屋，會衝擊私人住宅市場，政府亦可以選擇以貼近市價出售居屋，和私樓公平競爭。以紅灣半島的質素，每呎肯定可以賣三千元以上，相信會有足夠公屋富戶認購，房委會收入可達五十億元。兩年前筆者便發表多篇文章，提議政府分階段以市價將居屋清貨。事實上，早期的居屋是以市價出售，業主毋須補回地價。
孫明揚是在二○○二年七月脫離公僕行列，領取長俸後轉為問責局長。上場後特首便要他制訂政策，托高樓市。經過多月探討，孫明揚在十一月推出「九招」托市，當中包括即時停建停售居屋。
孫明揚決定一刀切叫停出售所有居屋時，是否真的不知道當中的法律責任呢？房委會的私人參建居屋計劃運作已有二十年，房屋官員沒有理由不知道停建居屋的法律責任。
即使孫明揚經過多月研究，推出「孫九招」時仍忽略了停售居屋的法律責任，當被私人地產商追討賠償，或者在談判過程處於下風時，根本可以在今年七月限期前將居屋單位推售，便毋須賤賣居屋。況且（「孫九招」不過是行政措施，根本沒有法律約朿力。）其實「孫九招」的部份內容在去年十月已經作出修訂，政府絕不能以避免干預樓市為理由，明益地產商。
政府不以市價出售居屋，反而以賤價賣給私人地產商出售圖利，根本沒有減少市場供應量。新世界和惠記因發展紅灣半島，負債達二十億元，政府若按照原先合約以十九億元回購所有單位，兩家公司仍要虧本。但政府竟然以賤價將業權賣斷，讓惠記不單毋須虧本，反而可以將權益轉售給新鴻基圖利。
年多前，孫明揚突然宣布即時停售居屋，「自綁手腳」後與單一地產商秘密洽談補地價金額；又說為了維持政策公信力，寧願賤價賣斷也不將居屋推售。如此本末倒置的做法，又怎能避免市民的責罵呢？
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作者為香港理工大學會計及金融學院副教授