到目前為止，禽流感對股市並沒有帶來太大的殺傷力，恒指在12600點有相當大的支持力，現在香港股市焦點又再轉回美國股市。這幾天，美國也進入不上不下的上落市，美國政府每天有些經濟數據發表，美國企業也每天有些業績公布，股市就隨着這些經濟數據與企業業績一上一下，毫無章法可言。既然是隨機走勢，就與上澳門賭大小沒分別，喜歡賭者可繼續賭，不喜歡者可以旁觀。
去年，香港地產股的淨資產值與股價之間出現巨大的折讓，那是因為投資者看淡地產市場的前景。但當地產市道回升，這個折讓比率就大幅度下降，因為地產股的股價升幅驚人，折讓比例愈大，升幅愈大，剛剛把不同企業的折讓比例之距離拉近。比方說，新世界（017）折讓比例最大，所以新世界股股價上升3倍，長實（001）折讓比例比較小，股價上升1倍。
當折讓比例縮小，甚至消失後，地產股是不是還有炒賣價值？
我認為還有，因為隨着地產價格回升，地產公司的淨資產值也會往上移，過去的撥備會回撥，淨資產值回升會使到消失了的折讓再度出現，加上投資者憧憬地產價格會再升，地產公司的淨資產值也會上升，因此，在牛市中，投資者甚至願意付出比淨資產值更高的價格買地產股。
但是，只看淨資產值是不是足以說服機構投資者入市？相信是不夠的，這些人會同時參考PE數據，儘管地產價格回升，地產公司的PE並不會大幅回升，因此PE來自這些公司去年的售樓利潤，而去年的地產市道畢竟不是很好。但是，最近長實執行董事趙國雄對傳媒說，樓價上升，長實不會採取回撥的方式來處理過去的減值撥備，而是會視之為利潤入帳，這是不是意味着長實這麼做可以提高公司的盈利紀錄，從而提高PE值？
曾淵滄 香港城市大學MBA課程主任