近日地產股的股價大幅飆升，不少證券行因應未來樓價的預期升幅，將地產股的資產淨值（NAV）調高，對地產股升勢有助燃作用。
股價與資產值一向存在着某種微妙的關係，舉例說，科技股的資產並非任何實物，而是公司的設計及發明，早年美國的科技公司便稱其員工的腦袋是主要資產，並稱為Walkingassets（Employeesnowarewalkingassets,withvaluecontinuedintheirbrainsandintheirskills），故科技股的股價通常是資產值的數倍，好像微軟的股價是其資產值的4.7倍。由於科技股的資產大都沒有實質的套現價值，故股價與資產值比率，或股價與帳面值比率之類的分析工具，較少用於科技股中。
至於地產股，由於其資產通常都是地產物業及土地之類，這些資產是有「價」的，可以變賣套現，如地產股與其資產值便有一較穩定的趨勢。附圖是地產股的股價與資產淨值之折讓/溢價，即（P－NAV）÷NAV在過去10年的粗略趨勢，圖中可見，在98至01年間，地產股股價是低於資產值的10至20%之間，反映地產股股價普遍低於其資產淨值約1至2成，在97年時，地產股股價則曾高於資產淨值的15%。
附圖顯示，當地產股的股價高於其資產值時，剛巧是本港地產市道好景的時候，尤其是在97年間，當時地產股價曾高逾其資產淨值的2成。惟在98至01年間，地產市道不濟，地產股的股價曾低於其資產淨值的3成。故此，當投資者運用地產股的資產淨值時，便要先考慮未來本港地產市道的情況。假若你認為樓市可回到96至97年時的熾熱水平，則地產股便有機會升至其資產淨值之上。但假若你認為未來地產市道的升幅僅是一般，則地產股的股價逼近其資產淨值便差不多了。
在大型地產股中，長實（001）的股價經常低於其資產值，這可能是基於長實的資產中和黃（013）佔了一極大比例所致，較即使在97年樓市高峯時，長實的股價亦僅能逼近其資產淨值而已。另一方面，新世界（017）的股價一向與其資產淨值出現頗大折讓，其股價平均低於資產淨值50%水平，即折讓5成！這亦反映市場對其持有的物業資產質素的看法。至於新鴻基地產（016），可能是由於其持有的物業組合質素較佳，套現能力較高，故其股價一向頗貼近其資產淨值，在樓市好景時，其股價經常可高於其資產淨值的10至15%。
近期市場估計長實的每股資產淨值為72元，新世界為12至14元，新地的資產淨值則為72至73元。投資者不妨以上述方法來預計地產股的上升目標。
註：附圖僅是地產股股價與資產值折讓/溢價的粗略估計。
譚紹興
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