沙士過後，特首委派政務司司長曾蔭權領導「全城清潔策劃小組」，期望建立一個清潔衞生的香港：「我們要通過持續努力和全民參與，來達到改善全城環境衞生的理想。」全城清潔策劃小組遂建議鼓勵私人機構為大廈，甚至整條街道提供一站式的服務，包括樓宇管理、大廈保安、清潔及維修服務，並認為這是「更全面改善樓宇管理及環境衞生等問題」。
聖雅各福群會社工
林國偉/賴建國
近日，房屋及規劃地政局發表了《樓宇管理及維修》的諮詢文件，提及相似的建議，由私營大廈管理公司融合維修和管理，藉此及早發現和修正樓宇的問題及損毀情況。可見特區政府希望以私人機構去解決樓宇管理及維修等問題，但對政府的角色及社區參與等其他方法則着墨甚少。
根據政府資料，現時約有11,000幢大廈尚未成立業主立案法團及並無聘用物業管理公司，當中大部份為舊區的舊式多層大廈。的確，舊區樓宇無論在維修或環境衞生方面很多時也不如理想，但以本會社工在舊區工作的經驗，發現不少沒有聘用管理公司及清潔公司的舊區樓宇，只依靠社區關係及鄰里的互助，管理及維修水平仍然不錯。
其實，完全倚靠管理公司並非全無問題。私人大廈管理公司以商業原則運作，一切以利潤為先，一些管理公司可能會把開支項目誇大，從而收取更多管理酬金。現時普遍舊樓進行維修時多是由法團或居民組織自行聘請維修承建商負責維修，而管理公司則扮演協助角色。若依政府建議，把維修服務全部交給私人大廈管理公司負責，只會加重舊樓業主財政上和監察管理公司運作的負擔。
守望相助的社區關係在今日香港並非易事，但無視舊區居民本身的主動性及社會資本，無疑抹煞了社區參與解決樓宇管理及環境衞生等問題的可能性。我們認為，只聘請私人機構提供管理及維修服務而忽略社區參與樓宇管理只會令社區關係更疏離，居民對大廈管理更見隔膜，長遠來說並不能達致「可持續發展」的目標。
面對萬多幢舊區樓宇及多達三萬多受影響住戶，對現時資源有限的屋宇署或民政事務署來說，實在是有心無力。沙士的出現或許是一個契機，政府在強化現時的監察及提供支援角色的同時，亦應協助非政府機構、地區團體或商界成立「舊區街道管理組織」，發動舊區居民參與，完善社區管理。
根據外國研究顯示，多個業權的物業管理工作，正如香港業權分散的舊區樓宇，可包括六個範疇：一、維修及保養；二、服務；三、保險；四、財務管理；五、行政工作；六、代表及執行。
處理這六個範疇的工作，可選擇由居民自行管理，或委託物業管理公司負責，而這兩個方法各有利弊。選擇居民自行管理可促進社區網絡的形成，居民負擔的費用也較低，他們對管理工作的掌握也較多；但居民管理經驗不足及專業知識有限，衝突機會亦因而較多。至於委託物業管理公司管理則可減輕居民的負擔及減少居民間的衝突；居民毋須深入認識有關大廈管理的法律及技術，但管理費用較高，而居民的參與機會大減。誠言，每種管理方法也有利弊，現實情況往往是混合不同的方法加以配合，惟最重要的是選擇權應由居民議定，並可於一段時間後作出檢討及更改。
如要成立「舊區街道管理組織」，政府應資助區內社會服務機構，成立舊區工作隊，除協助居民成立組織外，更提供深入外展工作，主動接觸居民，協助有需要的居民（如年老業主）提供包括情緒支援、聯絡社區資源，輔導甚至轉介等服務，以減低他們對大廈管理及維修工程的擔憂，長遠使他們能參與大廈管理及維修工作。
大廈維修是一項困難重重的工作，要徹底解決問題必須從多方面入手，包括：政府、私人機構、社區、專業人士及居民等，才可建立一個「可持續發展」的社區。