上車落車:新世界急升新中可短炒

上車落車:新世界急升新中可短炒

新世界發展(017)上周異動,炒資產折讓,一周升幅15.5%。子公司新世界中國(917)亦是大折讓股份,有同系關係,升幅6.3%,亦堪留意。
■03年度(6月年結),新中業績惡劣,營業額5.55億元,大降41%;大虧損17.11億元,而對上年度則為盈利1.37億元,每股數據由盈利9.3仙變為虧損1.16元。業績欠佳,主要為投資、發展及酒店物業撥備高達13.28億元。不計撥備,仍有虧損,主要因為出售物業,售價低於成本。集團去年出售的物業,略逾600萬方呎(未減非全資附屬公司少數股東應佔面積),約6成屬早年完成的貨尾,32%即年竣工項目。
■經去年大撥備後,相信所有物業現時的帳面值,皆已低於市值,只要國內樓市今後無恙,新中今後毋須再撥備,而完成出售的物業亦會有盈利入帳。

股價折讓83%
■04年度,新中將可扭虧為盈。要準確預測盈利並不容易,可假設而不易預測。公司指出今年在10個城市落成的14項發展物業,總樓面高達1190萬方呎(較去年大增55%),至今年9月已預售40%,假設最終完成出售80%,以應佔樓面920萬方呎及保守計每方呎利潤50元計,將可帶來利潤4.5億元;新中已明言會加速售樓。今年6月已完成待售樓宇4.54億元,亦會出售。投資物業方面,上海新世界大廈現年度落成,樓面達118萬方呎,已獲逾70%承租。售樓進度若屬理想,新中今年盈利料逾4億元,每股0.27元。現價1.85元,PE6.9倍。
■經去年大虧損後,新中資產淨值仍然頗高。02年6月每股12.07元,今年6月降至10.93元,1年跌幅不過9.4%。現價折讓仍達83%,較其他中國地產股為大。恒基中國(246)的資產折讓率為72%,天安中國(028)的折讓率為62%。
■6月底,借貸淨額51.7億元,淨負債比率32%,處安全水平。
●新中可期回復盈利,有復甦概念。股價較資產值折讓太大,以最終折讓縮減至72%與恒中一樣計算,也值3.06元,吸引力不弱。母公司急升,短期料起帶動作用。
何 車