上周末赴上海公幹，順道實地參觀遠東發展（035）的上海錦秋加州花園。倘上海樓市證明沒有泡沫，只要維持現時水平，遠展的上海計劃所帶來的利潤，將是遠展本身市值的數以倍計。
■錦秋加州花園位於寶山區，距上海市中心約25分鐘車程。地皮於96-97年購入，初時面積1000畝（718萬方呎），年初再以當年協議價格（舊價每畝20-30萬元（人民幣．下同），今日市價約160-170萬元），向政府增購200畝，可建住宅因此由原來計劃的8000伙增至10000伙。除以舊價增購地皮化算之外，後期興建樓面地積比率獲得提高，亦屬有利。
■計劃分18期發展，已完成首6期，共2500伙落成，幾全部已售，初期每伙面積約1500方呎，每伙售價28-30萬元，現時二手市場價已升至60-70萬元。已售單位已住滿人，1個地鐵站位於附近，明年落成，毗鄰一家大學近年落成，俱是物業易賣因素。
■第7至18期，尚餘未售發展單位7500伙。早年發展，已攤佔會所、道路及去水渠等設施費用，後期分擔相關成本有限。估計今後每方呎地價連建築成本250元。即將推出的第7期，預算每方呎售600-700元。每伙樓面2000方呎，稅前盈利80萬元，每伙除稅後約50萬港元。總共7500伙，估計可帶來純利37.5億元，相等於遠展現時市值的2.76倍。
第7至18期假設分6年發展，每年平均獲利6.25億元，即連續6年，不計其他如酒店及本港地產的收益，每年PE低至2.2倍。
■第7期（名為上海紫荊花苑）共390伙，樓面92萬方呎，每伙2360方呎，明年初落成，未來兩個月推售，已登記認購高達3000宗。04年（3月年結）將可扭轉虧損局面，PE單位數字。
■近期以每股1.20元配股後，每股資產帳面淨值由2.43元攤薄至2.26元。不計CEPA令名下5間酒店增值，單是上海計劃可能帶來的利潤，已可令每股資產實值增至5.56元。
■除邱家外，最大股東是摩根大通，佔配股前股數11.44%。
●遠展擁有5家酒店，CEPA或自由行帶來爆炸力。上海計劃已成金礦，爆炸力更大。包括和黃（013）在內的各大地產商，現仍爭相投資上海地產，各地產商的眼光若不出錯，遠展的爆炸力更升一級。現價上車，中線回報屬非常可觀。
何車